La falta de suelo en España es un hecho. Así lo han indicado los expertos y distintos agentes del sector haciendo alusión a la alta demanda por los usuarios y a la poca oferta que existe. El suelo público es uno de los más solicitados y para ello también existen administraciones importantes como la Sareb. Sin embargo, la situación de incertidumbre económica que se ha venido arrastrando desde el año pasado, generó que en 2022 se aumentara el deterioro global de la cartera de la entidad y un tercio de esto fue provocado por el alza de tipos de interés.
En concreto la entidad ha incrementado el volumen de ajustes por valor, que pasaron de los 8.894 millones de euros en 2021 a los 11.626 millones de euros en 2022 (con una variación anual de 2.732 millones). Según explican fuentes de Sareb este incremento y la cifra de deterioros “es realista y adaptado al contexto que tenemos ahora mismo”. Además, añaden que este año se realizó un proceso más exhaustivo de valoración para acercarse a los valores de transacciones: “La evolución de tipos nos impacta en la valoración, la técnica de valoración contable implica proyectar ingresos que se descuentan y con el aumento de esta referencia determina un menor valor de los activos”, sentencian.
Las “reiteradas subidas de tipos de interés que están llevando a cabo los bancos centrales, trae un correspondiente impacto negativo en la valoración contable de los activos”, indican en el informe anual de 2022. En cuanto a su patrimonio, las cifras se ven mermadas específicamente en 11.626 millones por los ajustes por cambio de valor, en los que destacan las minusvalías de las carteras financiera e inmobiliaria, que se sitúan en los 11.621 millones de euros. De este fondo de deterioro, 9.995 millones de euros corresponden a la unidad de activos financieros y 1.627 millones a la de inmobiliarios.
Otra de las razones particulares por las que se ha generado esta situación, es por la disminución de los valores de tasación y la caída en la previsión de los precios futuros. La Sareb tiene la obligación de tener actualizadas las tasaciones especialmente la cartera de REOs (inmuebles que provienen de ejecuciones hipotecarias). Y “cada tres años alrededor de un 33% tenemos que renovarlos, y estas que hemos hecho han venido a la baja”, explican desde la entidad. Además, hacen alusión a que hay un ejercicio de proyección de valores futuros “que ha venido más moderado en comparación con el año anterior y eso también nos ha impactado”.
Por otro lado, cabe destacar que durante el año pasado el deterioro de la cartera de activos destinados al alquiler social y asequible no se vio incrementado “por una gestión social, la cual permitió preservar el valor de la misma”. Estiman que de no haber realizado estos movimientos, el deterioro total hubiese rozado los 350 millones de euros. Incluso realizaron una reflexión sobre la incorporación de principios de sostenibilidad significaron un impacto negativo y concluyeron que es todo lo contrario: “No lo estamos viendo y es un ‘win win’, porque compatibilizamos el principio de utilidad social con el de sostenibilidad económica. Sin ello los resultados hubiesen sido mayores".
La Sareb nació algunos años después de la crisis de 2008, en concreto en 2012, con el objetivo de movilizar y gestionar los activos derivados de las viviendas que el Estado se quedó tras el rescate a la banca en aquel año. En ese momento llegó a tener una cartera de inversión inicial de 50.000 millones de euros y tenía casi 200.000 préstamos e inmuebles para gestionar. El 50,14% de la Sareb está en manos del Estado, representado en el capital por el Fondo de Reestructuración y Ordenación Bancaria (FROB), y la otra mitad está en manos de capital privado como Banco Santander, CaixaBank, Sabadell o KutxaBank.
El deterioro del alquiler social y asequible no se vio incrementado
El año pasado consiguieron unos ingresos por venta de activos residenciales e 825 millones de euros, lo que significó un 4,5% menos que en 2021. En cuanto a cantidades se vendieron 13.019 activos (de ellos más de 8.000 son viviendas y el resto se trata de plazas de garaje, y otros. Pero si se trata del área de suelo y terciarios, este segmento fue al alza en el ejercicio anterior: las ventas alcanzaron un volumen de 310 millones de euros, un 32% más (en suelos), y 226 millones en terciarios, un 49% más. En residencial, las ventas se situaron en 825 millones de euros, un 5% menos que en 2021, debido principalmente a la ralentización de operaciones en la recta final del año por el traspaso de gestión a los nuevos servicers.
En cuanto a esto, los expertos de Sareb han comentado que durante el último trimestre del año pasado hubo una baja notable de actividad al haber realizado un cambio de 'servicers'. Asimismo, señalan que durante el primer semestre de este año también notaron la disminución, pero que ahora ya están "completamente alineados con ellos y tenemos los objetivos claros”. 2022 fue un año de cambio de gobernanza y de inclusión de nuevos proveedores, incorporando a a Hipoges y Aliseda como 'servicers' oficiales. En el ámbito de la vivienda social se designó a Servihabitat.
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