Internet de las cosas (IoT), cerveza gratis y un fundador excéntrico. Puede parecer un combo extraño, pero sirvió para conquistar uno de los sectores más clásicos: el real estate. La historia de WeWork es la de un unicornio estadounidense que se vino abajo y que ha servido hasta para inspirar una serie, pero detrás se encuentra un modelo de negocio endeble que no supo aprovechar el boom del coworking de la última década, mientras uno de sus grandes competidores, el británico y más clásico Regus, ha mantenido un crecimiento estable. Ahora, tras numerosos avisos, la empresa se prepara para declararse en bancarrota.
En sus primeros años de actividad, surfeando la Gran Recesión, la compañía cofundada por Adam Newman se presentaba como una empresa tecnológica. “Más allá de alquilar escritorios, la compañía busca acompañar todos los aspectos de la vida de las personas, tanto en el mundo físico como el digital”, aseguró el entonces consejero delegado de la compañía en la convención interna anual de la empresa en 2019, a la vez que aseguraba a sus inversores que estaban participando en “en una red social física”. Fue ese mismo año cuando la empresa cambió su nombro de WeWork a The We Company para diversificar y expandir su negocio en base a tres divisiones: WeWork, WeLive, de colivings, y WeGrow, de formación, planes que no llegaron a concretarse.
El gran golpe para la empresa neoyorkina se produjo en septiembre de 2019, meses antes de dar el salto a bolsa. Para aterrizar en el parqué, la compañía tuvo que realizar un ejercicio de transparencia que dejó en evidencia la falta de planes para encarar la rentabilidad, una tóxica cultura laboral y unos cuestionados acuerdos con Neumann, entonces consejero delegado. La empresa contaba con unas muy optimistas proyecciones de crecimiento, calculando que todas las personas que trabajaban en un escritorio eran clientes potenciales y que el mercado de oficinas flexibles alcanzaría los tres billones de dólares. La empresa que pretendía obtener una valoración de 47.000 millones de dólares cayó en manos de su accionista Softbanc, Neumann dejó su cargo y el control de las acciones, su valoración se hundió hasta los 8.000 millones de dólares y el debut más esperado del año en Nasdaq se quedó en nada, sólo seis semanas después de presentar la documentación.
WeWork y su cambio de estrategia
La estrategia entonces fue pasar de la visión profética de Neumann a un gestor con experiencia en su negocio, el inmobiliario. Se recortaron gastos, cerraron filiales y despidió hasta un 13% de la plantilla, todo para dejar de intentar ser un club social y convertirse en gestor de oficinas y arrendador de espacios. Su viaje el convencionalismo se vio interrumpido por un fenómeno bastante inusual, la pandemia de Covid-19, que impulsó el teletrabajo y puso en entredicho el concepto de oficina en su totalidad, pero con la recuperación del mercado no vino tampoco la de la compañía y tras diversos intentos de ajuste, está ahora abocada a la quiebra por la inviabilidad de su negocio.
En el primer semestre de este ejercicio, la compañía registró unas pérdidas de 613 millones de dólares, frente a los números rojos de 1.012 millones de dólares de un año atrás. En la presentación de resultados, la compañía apuntó que no estaba pudiendo con el exceso de oferta de inmuebles comerciales, la competencia y la volatilidad de cliente, que estaba generando una mayor rotación de clientes y una demanda más leve de lo esperada. En agosto ya emitió un aviso sobre su viabilidad económica y se encomendó a un plan a doce meses para remontar por fin, basado en una reducción de coste de alquiler con medidas de reestructuración y negociación y atraer capital adicional a través de a la emisión de títulos de deuda o la venta de activos.
Para ese mismo periodo, el gigante de las oficinas flexibles IWG, propietario de coworkings como Regus, Spaces y Signature y principal competidor de WeWork, registró unos ingresos de récord, de 1.670 millones de libras. La empresa que cuenta con más de 4.000 ubicaciones de trabajo en más de 120 países y con clientes como Microsoft, Disney, Samsung y HSBC, entre otros, anotó un aumento de su resultado bruto de explotación (ebitda) del 48%, a 198 millones de libras, y firmó 400 nuevas localizaciones en todo el mundo. Gran parte de su plan de expansión se ha apalancado socios y franquicias y con alianzas con grandes propietarias y la creación de joint-ventures.
En cambio, WeWork firmó contratos a largo plazo de los que aún conserva una carga de 13.300 millones de dólares a pesar de haber recortado gastos y espacios, mientras que sus clientes contaban con contratos a corto plazo y con facilidades para escindirlos. Así, la compañía ha de invertir en frenar la rotación de clientes y captar nuevos. Sin embargo, el modelo de negocio de la compañía noeyorkina contaba en sus propias fortalezas. En muchas ciudades de Estados Unidos, se convirtió en el mayor arrendador de oficinas y contaba con una gran capacidad de negociación, pero creció a pasos agigantados en una época de dinero barato que lo llevó a gastar más de lo que generaba. En 2018, el último ejercicio antes de su desplome, las pérdidas de la empresa eran de 1.900 millones de dólares, mientras que los ingresos eran de 1.800 millones de dólares.
Aunque, a pesar de su estado actual, la historia de Regus y la de WeWork tiene puntos en común. El brazo estadounidense de la compañía británica se declaró en bancarrota en 2003 tras expandirse rápidamente durante la burbuja de las puntocoms, pero acabó saliendo de la quiebra y posicionándose como uno de los mayores operadores del mercado.
El pasado miércoles, las acciones de la compañía, que finalmente dio el esperado salto al parqué en 2021 mediante la fusión con la empresa de compra de propósito especial (SPAC) BowX Acquisition, se desplomaron una vez más, esta vez por encima del 50%, hasta 1,10 dólares por acción, después de que 'The Wall Street Journal' informara que la compañía planea presentar una solicitud de quiebra en los próximos días. Este movimiento busca protegerse ante los acreedores mientras reestructura su actividad. WeWork acumula una deuda bruta de 17.100 millones de dólares al cierre del primer semestre.
