A veces parece como si el mercado de viviendas de los Estados Unidos estuviera en una crisis interminable de asequibilidad, con los precios subiendo constantemente y el inventario disminuyendo. Las razones van desde una actividad de construcción anémica hasta la deuda de préstamos estudiantiles y la compra de viviendas iniciales por parte de inversores. Pero incluso cuando la pandemia empujó los precios más rápido que nunca, las hipotecas baratas mantuvieron a los compradores en el juego. Ahora está comenzando una nueva crisis de asequibilidad, y esta vez no hay una forma obvia de salir de ella a pesar del parón de los tipos de interés.
La agresiva política de endurecimiento de la Reserva Federal (Fed) desde el año pasado ha llevado la tasa de interés de una hipoteca a 30 años cerca del 8%, el punto más alto en casi un cuarto de siglo, agregando para algunos 1.100 dólares al pago mensual de un préstamo de 400.000 dólares. Eso podría ser manejable si tasas más altas llevaran a precios más bajos. Pero el impacto en la oferta es aún más drástico debido al llamado efecto de retención: los propietarios no quieren desprenderse de las hipotecas baratas que obtuvieron cuando las tasas estaban en su punto más bajo. Esto ha resultado en el mercado de viviendas menos asequible desde la década de 1980, con las ventas acercándose a mínimos históricos.
Una economía persistentemente fuerte amenaza con mantener las hipotecas caras durante años. Préstamos un poco más baratos solo liberarían la demanda reprimida, enviando los precios aún más alto. El tipo de colapso económico que podría reducir las tasas más rápido también haría que la compra de viviendas fuera más difícil. Y los constructores de viviendas se enfrentan a limitaciones de mano de obra, terrenos y materiales. "Es como si hubiéramos disparado todas las balas que tenemos en cuanto a la asequibilidad de la vivienda, y tomará mucho, mucho tiempo construirnos una salida", dice Glenn Kelman, director ejecutivo de la agencia inmobiliaria Redfin Corp. "Está tensionando el tejido social de América porque la generación más joven no podrá comprar una vivienda pronto".
Neil Wagner y Kelsey Drotning, ambos empleados gubernamentales de 31 años, están entre los que han perdido la esperanza. En mayo firmaron un contrato para una casa adosada de 1.600 pies cuadrados (148 m2) en Washington, pensando que era lo suficientemente grande para trabajar desde casa y expandir su familia más adelante. Pero el vendedor retrasó el cierre, las tasas de interés aumentaron y la pareja ya no pudo pagar la casa. Han dejado de buscar seriamente y en su lugar están utilizando sus ahorros para pagar préstamos estudiantiles. "No vemos un final a la vista con las tasas de interés", dice Wagner.
El efecto retención de Quigley
El economista de la Universidad de California en Berkeley, John Quigley, identificó en la década de 1980 el efecto de retención, que dijo estaba impidiendo a los estadounidenses vender sus casas. Las tasas de interés habían aumentado del 9% en 1978 al 18% en 1981, dejando a millones de hogares con hipotecas más antiguas pagando lo que equivalía a tasas por debajo del mercado. Comprar una nueva vivienda significaba un préstamo más caro, lo que añadía costos sustanciales, un poderoso desincentivo para mudarse.
A medida que las tasas de interés disminuyeron, el trabajo de Quigley fue en gran medida olvidado, hasta que llegó la Covid-19. El mercado de viviendas en los Estados Unidos se cerró brevemente en 2020, junto con el resto de la economía, antes de que una combinación de pagos de estímulo y costos de endeudamiento en picada desencadenara un auge nunca antes visto en una generación. La tasa promedio de una hipoteca a 30 años cayó a un mínimo histórico del 2,65% en enero de 2021. Las ventas de viviendas existentes alcanzaron un ritmo anual de 6 millones por primera vez en 14 años. Las políticas de trabajo desde cualquier lugar hicieron que los cazadores de casas se alinearan para ver propiedades lejos de las áreas costeras que habían sido las más populares antes de la pandemia.
La campaña de endurecimiento de la Reserva Federal enfrió rápidamente la demanda. Pero enfrió aún más la oferta debido al efecto de retención de Quigley. En la actualidad, la mayoría de las hipotecas existentes están por debajo del 4%, aproximadamente la mitad del coste de un nuevo préstamo a 30 años. Se espera que esta gran diferencia reduzca la velocidad a la que los propietarios se mudan en más de una cuarta parte durante la próxima década, según estimaciones de Julia Fonseca de la Universidad de Illinois y Lu Liu de la Universidad de Pensilvania.
La tendencia afectará principalmente a los posibles compradores de sus primeras viviendas, que se perderán una oportunidad clave para utilizar hipotecas respaldadas por el gobierno para construir riqueza. Pero los economistas señalan otros problemas: el efecto de retención amenaza con evitar que los propietarios más jóvenes se muden a viviendas más grandes y expandan sus familias, al tiempo que hace que los nidos vacíos pospongan la reducción del tamaño.
Y una menor movilidad crea un mercado laboral menos eficiente, ya que los trabajadores serán menos propensos a mudarse para nuevos empleos si no quieren renunciar a sus antiguas hipotecas. "Lo peor de ambos mundos es cuando la gente se ve obligada a quedarse en el mismo lugar", dice Nick Buttrick, profesor de psicología de la Universidad de Wisconsin en Madison, cuya investigación ha demostrado que una menor movilidad residencial puede afectar negativamente la perspectiva de vida de una persona. "Se quedan estancados en un lugar".
"El mercado está loco"
Nancy Hamel comenzó a vender bienes inmobiliarios en la ciudad universitaria de Amherst, en Massachusetts, en 1994. En ese entonces, un joven profesor podía encontrar fácilmente un lugar para vivir, con más de 100 casas disponibles en cualquier momento. Ahora, el mercado está "loco", dice, con alrededor de 15 casas unifamiliares en venta en una ciudad de casi 40.000 habitantes. "Está haciendo que sea difícil para nuestros nuevos profesores comprar. Acabo de cumplir 70 años. La gente de mi edad no ha querido mudarse", asegura
Eugene Quackenbush, co-fundador de la correduría Get Your Nest en el área de Phoenix, está asesorando a clientes sobre estrategias para propiedades existentes, como pedir a los vendedores que subsidien las tasas de interés durante unos años para que los pagos mensuales sean más manejables. Los compradores también están buscando viviendas financiadas con hipotecas asumibles, que permiten a los vendedores transferir el préstamo a una tasa más baja. Otra táctica es simplemente bajar las expectativas, eligiendo una casa adosada o conformándose con un área más alejada. "Si todavía quieres la casa unifamiliar independiente con tres habitaciones, dos baños y un garaje para dos autos, tienes que ir muy lejos de los suburbios", dice.
Las ventas más bajas son terribles para los 1,6 millones de agentes inmobiliarios del país, quienes recibieron un duro golpe el 31 de octubre cuando un jurado de Missouri encontró culpable a la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de colusión para mantener las comisiones altas. Eso sí, la patronal planea apelar. Pero el inventario ajustado ha sido una bendición para los constructores de viviendas como Lennar Corp. y DR Horton Inc. que han aumentado la producción. Han atraído a los clientes reduciendo agresivamente los precios y ofreciendo tasas de interés por debajo del mercado. Las nuevas viviendas ahora representan un tercio del inventario disponible en comparación con el 10% típico, según la firma de consultoría Zonda.
Las soluciones políticas para resolver la crisis de asequibilidad hasta ahora se han centrado en facilitar las cosas para los compradores. La administración Biden ha implementado medidas como la reducción de las tarifas de seguro hipotecario y la provisión de asistencia para el pago inicial para fomentar la propiedad de viviendas entre minorías y compradores por primera vez marginados por los crecientes costos. Pero eso solo empeora el desafío central al alimentar una mayor competencia.
Un enfoque alternativo sería proporcionar incentivos gubernamentales para que los propietarios vendan, especialmente inversores que alquilan casas por mes o como Airbnb, según Ralph McLaughlin, economista jefe de Haus, una plataforma de coinversión para compradores de viviendas. Esto podría lograrse mediante el aumento de los impuestos sobre los ingresos por alquiler o la apertura de una ventana temporal para exenciones de impuestos sobre ganancias de capital que podrían incluir el perdón completo en las ventas a compradores de viviendas por primera vez. "Solo necesitamos romper el ciclo, y esto podría potencialmente hacerlo", dice McLaughlin.
Las previsiones sobre el camino de vuelta a la normalidad previa a la Covid varían drásticamente. Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, predice que la Reserva Federal conquistará la inflación para fin de año y que el mercado hipotecario incorporará recortes futuros antes de que ocurran. Tasas más bajas atraerán a los vendedores, dice Yun, desencadenando un aumento de la actividad en el cuarto trimestre. "Los vendedores se darán cuenta de que las súper bajas tasas hipotecarias no volverán", dice Yun. "Dirán, necesito seguir con mi vida".
Muchos economistas son menos optimistas que Yun. La Asociación de Banqueros Hipotecarios predice una leve recesión que llevará a tasas de interés más bajas y una recuperación en las transacciones en 2025. Y el economista jefe de Moody's, Mark Zandi, dice que un mercado normal y saludable no ocurrirá hasta 2028. "El mercado de viviendas unifamiliares está en un profundo congelamiento", dice. "Solo se descongelará lentamente y dolorosamente".
