Los precios de la vivienda pueden mantener su tendencia al alza, hasta alcanzar una revalorización del 4% para final de año, según las estimaciones de Bankinter, que ha realizado una "fuerte revisión" sobre el sector, para el que esperaba caídas del 1% en sus proyecciones anteriores. Bankinter basa su optimismo en los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de junio, que confirmaron una subida del 3,33% en el precio de la vivienda, así como en el crecimiento de la renta disponible de los hogares y en los bajos costes de financiación para firmar hipotecas.
Tras la pandemia, la renta disponible de los hogares ha vuelto a los niveles precrisis y, en muchos casos, el impacto fue menor gracias a los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE). A esa recuperación de las rentas de los hogares se unen los bajos costes de financiación, que favorecen la firma de hipotecas, el 60% de ellas a tipo fijo. Esta combinación también hace que la tasa de esfuerzo, el indicador que mide cuántos años tardará una familia en pagar una casa si destina a ello todo su renta, se coloque en el 30%, por debajo del 34% de la media histórica.
Aún así, Bankinter considera que existe una sobrevaloración cercana al 5% de los precios de la vivienda en comparación con los salarios. Para este año, augura una subida de los precios del suelo urbano cercana al 11%, que le llevará a niveles próximos a los que existían antes de la pandemia. En los años 2022 y 2023, la revalorazación del suelo "debería ser mucho más moderada".
Limitaciones a la Ley de Vivienda
En su análisis del sector inmobiliario, Bankinter también destaca la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler, en una media del 3,7%, que supone un diferencial del 3,3% respecto al bono español a diez años, en máximos históricos. No obstante, considera que ese diferencial se reduzca en el próximo año por la caída de los precios de los alquileres, la subida del precio de la vivienda y el incremento de la rentabilidad del bono a 10 años, a medida que el Banco Central Europeo (BCE) reduzca los planes de compras de activos en 2022.
Bankinter considera que existe una sobrevaloración cercana al 5% de los precios de la vivienda en comparación con los salarios
Bankinter descarta que los precios del alquiler vayan a verse afectados por la futura Ley de Vivienda que prepara el Ejecutivo, que plantea limitaciones de los precios en las zonas tensionadas, entre otras medidas que se han conocido hasta la fecha. El Gobierno también ha insistido en que esa normativa respetará las competencias autonómicas y algunas comunidades ya han expresado su oposición a aplicarla. Por esta razón, la entidad considera que "los cambios legislativos relacionados con la actividad de alquiler tendrán una aplicación práctica geográficamente limitada" que no afectará a los precios, "salvo, tal vez, ubicaciones muy concretas".
En cuanto a las preferencias por las zonas para alquiler, su estudio cree que se mantendrá la tendencia instalada durante la pandemia que llevó a los inquilinos a buscar viviendas más espaciosas en las periferias de las ciudades. Por tanto, descarta subidas de precios pronunciadas en las zonas 'prime' de las grandes ciudades.
La oportunidad en los hoteles
Además de la vivienda, el sector inmobiliario también ofrece oportunidades de inversión en centros logísticos y hoteles, como recomienda Bankinter en su estudio. La entidad apuesta por los activos logísticos y los vinculados a los nuevas tecnologías por el crecimiento del comercio electrónico y el comercio internacional de mercancías. Estos activos presentan para Bankinter un atractivo interesante por su "gran capacidad de incremento de rentas". A la hora de invertir en centros logísticos, los más demandados suelen tener más de 20.000 metros cuadrados y se ubican cerca de ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia.
La otra recomendación inmobiliaria de Bankinter son los hoteles, para los que espera una "fuerte mejora" en la última parte del año, aunque advierte de que no volverán a los niveles prepandemia hasta 2024. Estos activos representan ahora una "buena oportunidad de compra" gracias a la necesidad de liquidez del sector y las proyecciones de repunte de sus valoraciones entre 2022 y 2023. Por el contrario, Bankinter descarta la inversión en oficinas y centros comerciales. En el caso de los activos de oficina, el teletrabajo, los modelos mixtos y el mantenimiento de las medidas sanitarias en estos entornos obligarán a adecuar las superficies a las necesidades laborales, por lo que su valoración podría caer hasta un 5%.
Del mismo modo, la entidad recomienda a los inversores evitar la exposición a los centros comerciales y las tiendas a pie de calle. Las estimaciones de Bankinter fijan la caída en las valoraciones de los centros comerciales en el 6% y apunta a ajustes, aunque más moderados, en los próximos trimestres. Estos activos generan incertidumbre por "la capacidad de aguante del comercio una vez finalicen los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE)", prorrogados hasta febrero de 2022, y por "los incentivos temporales de los alquileres", unido a la imposición del comercio electrónico.
Cautela con las socimis
Bankinter mantiene una posición de cautela sobre las principales socimis, ya que tienen una elevada exposición a oficinas y centros comerciales, "activos todavía con elevada incertidumbre"
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