La buena marcha de la economía española, que avanzó un 2,5% superando las expectativas, la resiliencia del mercado de trabajo (el número de ocupados creció en 783.000 personas), una situación de los hogares menos tensionada y con el nivel de endeudamiento más bajo desde 2002, unidos a los flujos de migración fueron los elementos que sostuvieron la demanda de vivienda el año pasado y suavizaron el impacto negativo provocado por el aumento de los tipos de interés.
Las compraventas de vivienda descendieron un 9,7% hasta las 587.000 unidades, en un contexto marcado además por la escasez de oferta. Esa cifra siguió siendo un 16% superior a los niveles previos a la pandemia de coronavirus y al promedio de los últimos ejercicios. La expectativa de que el Banco Central Europeo (BCE) pueda empezar a bajar los tipos de interés antes del verano hace prever que se mantendrá la tendencia de un descenso gradual de las operaciones de cara a este año.
El número de compraventas se situará en el entorno de las 550.000 viviendas tanto este como el próximo ejercicio, de acuerdo con los cálculos que maneja CaixaBank Research. El dato estaría por debajo del año pasado, aunque sería significativamente superior a la previsión anterior que manejaba la entidad (510.000 operaciones). Con todo, supondría registrar de nuevo el nivel más bajo de operaciones desde la Covid.
"Esperamos que el precio de la vivienda se desacelere del 3,9% en 2023 al 2,7% en 2024, aunque en todo caso será una desaceleración mucho más modesta si se compara con la anterior previsión (1,1%)", añaden en su último Informe sectorial inmobiliario. En él contemplan que la oferta de vivienda siga avanzando de forma muy moderada, desde los 110.000 visados estimados en 2023 a los 115.000 en 2024.
La evolución del Euríbor, otra clave
El motivo es que los factores coyunturales que están impidiendo una mayor reactivación de la oferta seguirán presentes y entre ellos se incluyen los costes de construcción y de financiación elevados, aunque con tendencia a descender. Por el lado de la demanda, en la entidad constatan, además, cómo el precio de la vivienda ha venido aumentando más en las provincias y municipios españoles que han experimentado un mayor crecimiento de la población.
La situación seguirá muy marcada este año por la evolución del Euríbor, del que se espera un previsible giro tras las alzas de los últimos trimestres, una vez que el BCE empiece a suavizar su política monetaria. Esto último podría suceder en la segunda mitad del año. El fuerte aumento de los tipos provocó caídas más acusadas en la actividad hipotecaria que en el número de transacciones de compraventa a lo largo del último año, si bien, los datos recientes recogidos por el Colegio de Registradores anuncian una tendencia más equilibrada en ambas modalidades.
Expulsados a un mercado del alquiler muy tensionado
Otros dos factores que también impactarán en el mercado inmobiliario a lo largo de los próximos meses son la incertidumbre que generan las consecuencias de los diferentes conflictos armados a nivel internacional, así como como la aplicación de la nueva Ley de Vivienda. Hasta ahora, los factores que han tensionado el mercado de compraventas (el encarecimiento de la financiación es el más claro) han expulsado a muchos posibles compradores al mercado del alquiler.
"Donde España está mal es en alquiler a precio de mercado y en gestión del suelo. El problema lo tienen las personas de poca renta que se dirigen al mercado de alquiler. Y eso es responsabilidad del sector público, que dispone de un parque de vivienda social minúsculo", apuntaba recientemente José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, sobre otro de los grandes males que aquejan al sector, en el marco de unas jornadas organizadas por las asociaciones de inmobiliarios catalanes.
