¿Se puede comprar una casa adquirida con una hipoteca que no se ha cancelado?

Sí y en este caso nos podemos encontrar ante dos supuestos:

1. Que la hipoteca que pesa sobre sobre el inmueble haya sido pagada (amortizada), pero no se haya cancelado registralmente. 

2. Que aún queden cantidades pendientes de amortización.

Para el primero de los supuestos, únicamente será preciso proceder a la cancelación registral de la carga, para lo que será necesario que el banco hipotecante facilite el llamado 'certificado de deuda cero' (lo debe hacer sin cargo alguno), que acredita que el préstamo está totalmente pagado. La entidad hipotecante debe acudir al notario (también sin cargo) para otorgar la escritura de cancelación registral de la hipoteca.

Esta escritura hay que pasarla por la Agencia Tributaria para liquidar como exento el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y finalmente llevarla al registro de la propiedad para la cancelación registral de la carga. Los aranceles registrales dependen del valor de la hipoteca. Lo normal es que todos estos trámites y su coste corran de cuenta del vendedor.

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Para el supuesto de que aún queden cantidades pendientes de amortizar en el préstamo hipotecario, podrá usted optar entre subrogarse en el préstamo hipotecario (gestionando incluso el cambio de banco si así le conviene) o pactar con el vendedor la adquisición de la vivienda ya libre de cargas, previa cancelación de la hipoteca a cuenta de parte del precio convenido para la compraventa.

En tal caso, la entidad hipotecante debe facilitar un certificado de deuda concretando la cantidad exacta adeudada a la fecha de la compraventa y comparecer a la firma para percibir dicho importe y otorgar escritura de cancelación por amortización de la deuda. De ese modo, se podrán firmar de forma simultánea tanto la compraventa como la cancelación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble. También en este caso, lo normal será que el vendedor corra con todos los gastos derivados de la cancelación tanto económica como registral.