El coste del capital y los herederos frenan a la hipoteca inversa en España

En un país en el que los mayores de 65 años tienen 640 000 millones de euros de euros ahorrados en vivienda, la mitad de PIB, y que multiplica por cinco el ahorro en planes de pensiones, no termina de despegar la hipoteca inversa. Las exigencias por parte del regulador hacia los bancos y el hecho de que puede levantar cierto resquemor entre los futuros herederos son los principales impedimentos. De momento, son pocas las entidades que lo comercializan. Entre los bancos, destaca EBN Banco, que acaba de lanzar al mercado su producto, mientras que Banco Santander, junto con Mapfre lleva cierto tiempo intentando sacarlo al mercado. Y es que no es un producto limitado a las entidades de crédito. Caser, que la lanzó en 2019, acaba de firmar nuevos acuerdos.

Fuentes del sector financiero explican que es el regulador europeo el que está poniendo más impedimentos en cuanto a las exigencias relacionadas con el coste capital y el riesgo que implica por el propio producto. No hay que olvidar que la hipoteca inversa es un préstamo que realiza una entidad bancaria a un propietario de vivienda mayor de 65 años, que no se va devolviendo mes a mes, como ocurre en las hipotecas tradicionales, sino que el capital prestado más los intereses que se capitalizan son devueltos una vez que el titular del préstamo fallezca. Es decir, la entidad no sabe cuándo recuperará ese importe.

Por otro lado, se encuentra el riesgo del heredero. Desde EBN Banco, por ejemplo, explican que intentan ser lo más claros posible, ya que es un producto no apto para todos los clientes. Su fórmula consiste en que el propietario reciba toda la cantidad inicial y no mensualidades, por lo que aconsejan que el heredero participe en el proyecto y que el cliente también tenga asesoramiento profesional para entender al máximo el producto que se está contratando. Precisamente, porque una de las particularidades es que una vez que el titular de la hipoteca inversa fallezca, será el heredero el que decida qué hacer con la deuda. Las opciones pueden ser desde vender la vivienda, pagar la deuda y el importe sobrante recibirlo en herencia, o bien abonarla entera, sin desprenderse de la vivienda.

Para ello jugarían con el hecho de que la vivienda se va revalorizando con el paso del tiempo. Desde Óptima Mayores, una empresa que se dedica a negociar hipotecas inversa con entidades financieras, señalan que a la entidad le interesa que la vivienda al final de la contratación del producto valga más que el importe de la deuda. Para ello, también hay que jugar con la edad de contratación y el importe solicitado. En ese sentido, cuánta mayor sea la edad de contratación y menor el importe solicitado, menor será la deuda a devolver. No hay que olvidar, por ejemplo, en el caso de EBN Banco que el interés que aplica es del 6% y estos intereses se capitalizan, es decir, que van engordando la deuda. 

En el caso de que se contrate justo a los 65 años, el cliente debe saber que la esperanza de vida corre en su contra, por lo que la deuda será mucho mayor. En cualquier caso, quien opte por el producto no termina de perder la propiedad mientras viva. También hay que tener en cuenta que, independientemente del valor de la vivienda, el importe del préstamo estará limitado (al 43% del valor de tasación, en el caso de EBN Banco). Aún así, los expertos destacan que hay interés por parte del público, que pueden ver en este tipo de productos una vía para complementar mensualmente la pensión, como es el caso de la hipoteca inversa lanzada por Caser.

Diferentes fórmulas

Existen otras fórmulas, Paula Satrústegui, socia del departamento patrimonial de Abante, explica que una opción es vender la vivienda actual y bien irse a una más pequeña, “lo que supone quedarme con algo de liquidez, y con gastos más bajos” o bien venderla pero irse de alquiler “esto me genera una liquidez que puedo invertir, pero sé que tengo que darle pequeños bocados para pagar la renta mensual”. Otra opción sería apostar por la nuda propiedad. En ese sentido, el valor de la vivienda también es inferior al mercado, pero quien apueste por esta opción mantiene el usufructo de la propiedad hasta que fallezca sin tener que abonar gastos de comunidad e impuestos. 

La tercera fórmula sería parecida a la hipoteca inversa, pero bajo la fórmula del alquiler inverso. En ese sentido, una empresa se encargaría de gestionar el alquiler de la propiedad, a cambio de recibir periódicamente una renta. A modo de conclusión, Satrústegui cree que es importante llevar a cabo una planificación correcta "por parte del yo del presente hacia el yo del futuro" y si "anticipamos problemas de liquidez, entender cuál puede ser el mejor momento para vender la propiedad o retrasar al máximo la nuda propiedad"