La población sigue envejeciendo a nivel global y la esperanza de vida va al alza cada año que pasa. España no queda fuera de esta tendencia porque en 2022 se notó un entorno demográfico de 9,6 millones de personas mayores de 64 años y para 2030 se espera que se alcancen los 11,7 millones en total, representando un 24% de la población. Por esta misma razón que desde algunos años los grandes inversores tanto nacionales como internacionales están poniendo el foco en un sector que apuesta por traerles rentabilidad en los próximos años: el del healthcare, más conocido como las residencias de mayores.
Actualmente, España es el cuarto país más longevo del mundo y el segundo a nivel europeo, situando la esperanza de vida en 83,3 años. Así, desde hace algunos años que los inversores notaron que este era un área que les interesaba. De acuerdo a un nuevo estudio realizado por la consultora inmobiliaria, JLL, el sector del 'healthcare' y 'later living', despertó un apetito inversor especialmente en 2019 y en la temporada de la pandemia del coronavirus. Aunque el documento también enfatiza en la baja de inversión durante este año, por la situación actual del mercado a nivel global y la falta de producto en el mercado, sentencia que la rentabilidad, la importancia y la necesidad que existe para cubrir a los mayores, hará que se eleve el foco en esta área en el futuro.
"La rentabilidad prime en España en el segundo trimestre se sitúa en un 5,25%, tras aumentar 75 puntos básicos en el último año. En la segunda mitad del año esperamos que se mantengan en ese entorno, aunque dependerá de las potenciales subidas de los tipos de interés por parte del BCE", indican los principales encargados del estudio, Juan Manuel Pardo y Javier González. Por ejemplo, durante el primer trimestre, el volumen de inversión en el sector del Living, ya acumula hasta un 37% del total de la inversión inmobiliaria en España. Las residencias de mayores han potenciado este crecimiento del living en el país y ha captado la atención de diversos inversores.
Específicamente, la inversión en este sector aumentó a una tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del 18% entre 2018 y 2022. El monto total que se inyectó en esta industria el año pasado fue de 433 millones de euros. Pese a ser un descenso del 41% en la comparativa trimestral, los agentes del sector se muestran optimistas sobre el futuro: "El mercado senior con total seguridad es un mercado al alza. Nos encontramos en un momento donde cada vez las viviendas son más pequeñas, los familiares de los mayores trabajan y no tienen tiempo de atenderlos. Por lo tanto, es un mercado al alza, súper interesante y por el que los inversores van a apostar con seguridad en el futuro", zanja el Personal Shopper Inmobiliario, Iñaki Unsain.
Más allá de Madrid y Barcelona, el dinero sigue moviéndose en otras capitales de provincia o ciudades como Valencia, Granada, A Coruña, Pontevedra, Alicante o Cantabria, lugares nacionales donde se han firmado el 35% de las operaciones del último año. Además, en cuanto al perfil del inversor, se puede decir que el comprador, es un 55% internacional y un 45% nacional, mientras que el perfil del vendedor es el opuesto, un 18% internacional y un 82% nacional. Las socimis o los REITs (Real Estate Investment Trust) son los más activos en el mercado español y se ganan el primer lugar reuniendo el hasta el 71% de la inversión total acumulada del último año.
Falta de camas: déficit de 119.000
El único problema es que hoy existe un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda. Al día de hoy, según el archivo de JLL, existe un déficit que supera las 119.000 camas y para 2025 ya podría alcanzar las 125.000. "Para satisfacer la demanda en 2030 serán necesarias 190.000 camas adicionales", sentencian. Para ello, se ha concluido que requiere de una inversión de más de 5.700 millones de euros en nuevos proyectos inmobiliarios de residencias, para poder mantener un ratio de cobertura de un 5%.
En esta misma línea, los mayores acceden a este tipo se servicios porque ya no son independientes. Hoy la tasa de dependencia médica del país se sitúa cerca del 31%, y se prevé que para 2050 pueda llegar hasta el 60%. Frente a esto, la CEO y cofundadora de la startup Senniors, Claudia Gómez, comenta que "hay una evidencia de que nuestro sistema como está ahora mismo no es sostenible. La pirámide poblacional está invertida. Necesitamos evolucionar y crear conciencia de que esto nos afecta todo como sociedad". La líder de la compañía conocida por ser un 'partner de la salud en casa', propone tres soluciones para solucionar el problema actual además de potenciar la inversión: “Hay que trabajar este problema desde diferentes prismas”.
"Para satisfacer la demanda en 2030 serán necesarias 190.000 camas adicionales y una inversión de 5,7 millones de euros"
En primer lugar, insiste en crear soluciones de prevención para tener un envejecimiento más saludable. El 80% de las enfermedades crónicas que tienen los mayores se pueden prevenir, por lo que cree que la creación de hábitos es clave para el futuro. Por lo mismo, ellos crearon el programa Vitalidad+ junto a la aseguradora Zurich Klinc que busca mejorar la calidad de vida de las personas mayores que deseen cuidarse de manera proactiva. Por otro lado, pide reforzar los domicilios para impulsar al máximo el periodo de estadía en casa. Y en tercer lugar destaca los nuevos sistemas de negocio como senior living, cohousing, y otros, que “son soluciones intermedias entre el domicilio y una residencia”, indica.
“Tenemos que ser preventivos y reactivos. Da igual todo lo que construyamos si no hay prevención, por lo que necesitamos entregar una mejor calidad de vida, mayor colaboración público privada y reforzar el sistema”, añade Gómez. Según los datos de la consultora inmobiliaria, casi todo el capital que pisa suelo español es europeo y esperan que este año se llegue a los 300 millones de euros de inversión, menos que el año pasado "porque son momentos de ajustes y la gente es más precavida”. Aún así, ven esta cifra como algo positivo y creen que llegarán nuevas transacciones, tanto nuevas como las que tienen en gestión, y que para los próximos años el sector seguirá creciendo porque “la necesidad existe y tiene que subir de una u otra forma”, finalizan.
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