Los españoles que compraron una vivienda en el primer trimestre de este año destinan un 34,3% de su renta anual disponible al pago de las cuotas hipotecarias. Así lo constata el dato de esfuerzo teórico anual que publica cada trimestre el Banco de España y que toma como referencia las cifras de ahorro y renta disponible del Instituto Nacional de Estadística (INE). La última actualización muestra que se ha producido un incremento de más de un punto con respecto al último trimestre del pasado año y, según los expertos, más allá del poder adquisitivo, el encarecimiento de las hipotecas está detrás de este incremento que hace escalar esta tasa hasta el nivel registrado hace una década, en plena crisis financiera, en 2012.
El incremento de los precios forzó a los españoles a gastar más de lo que ingresaron en el primer trimestre de este año. Cabe recordar que en marzo se registró la que entonces era la mayor tasa interanual del índice de precios al consumo (IPC) de 2022, en el 9,8%. Esta cifra la superó la tasa en el mes de junio, según los datos del INE, cuando alcanzó el 10,2%. Entre enero y marzo, la renta disponible de los hogares españoles aumentó un 3,8%, pero su gasto en consumo fue un 14% superior. Estos datos, junto con un encarecimiento del 8,5% de la vivienda entre enero y marzo, también según datos del INE, explican que el esfuerzo que los españoles tienen que hacer para afrontar el pago de una hipoteca sea mayor que en trimestres anteriores.
Si ponemos el foco en el euríbor a doce meses, índice de referencia para la mayoría de hipotecas, se observa que entró en positivo en abril, es decir, que el dato publicado por el Banco de España todavía no recoge el impacto de este cambio. Sin embargo, en los tres primeros meses del año, el índice ya había dado muestras de crecimiento. Con la evolución ya conocida en el segundo trimestre, y con la anunciada subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), la expectativa es que esa tasa de esfuerzo continúe subiendo en los próximos meses. "En la situación actual, y considerando que va a seguir incrementándose, es muy probable que pronto se superen los niveles máximos recomendables por este organismo del 35%, lo que significará que de los ingresos totales de las familias se destine más del 35% al pago de las hipotecas", apunta José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).
El economista de BBVA Research Félix Lores explica que aunque el indicador de la tasa de esfuerzo "no depende de la inflación", sí está "indirectamente" relacionado. "Parte de la subida del precio de la vivienda se debe a la inflación, sobre todo en la vivienda nueva, y el principal motivo de la subida de tipos de interés es debido al cambio de tono de la política monetaria del BCE, como consecuencia de la escalada inflacionaria que está sufriendo la economía europea en general", describe. Además, subraya que "es una variable muy sensible a la ratio, por lo que pequeñas variaciones de los tipos se dejan notar".
Con todo, el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, comenta en una conversación con este periódico que "venimos de un euríbor en negativo desde 2016, las condiciones son muy beneficiosas y aunque siga subiendo la tasa de esfuerzo, no deja de ser un síntoma de normalización del mercado". Además, en los últimos meses, las hipotecas a tipo fijo han ganado terreno a las de tipo variable, por lo que las subidas previstas "no tendrán ningún impacto en sus cuotas", añade Fernández. También hay otra parte del mercado en el que no se producirá este cambio y es en aquellas compraventas que se producen sin financiación, actualmente, según constata el subdirector general de UCI, se trata de la mitad de las operaciones.
Diferencias frente a 2012
Font compara la situación actual con la que vivía España en 2012 y considera que no hay que alarmarse. "Para empezar, la tasa de paro es ahora mucho más baja, del 13%, frente a la del 26% de 2012. Además, ahora el euríbor está en el 0,2%, pero entonces estaba en el 1,2%. En cuanto a la inflación, hace una década no llegaba al 2% y ahora está alrededor del 10%", resume. La situación de los hogares también es distinta. "Actualmente el endeudamiento de los hogares es inferior a entonces. Además, a fecha de hoy los hogares tienen un ahorro acumulado en la etapa de la Covid con la que podrán dar respuesta a circunstancias sobrevenidas", sitúa Lores. La prevalencia de las hipotecas a tipo fijo también aleja el temor a una situación de impagos inmobiliarios por una subida de tipos de interés y, en consecuencia, de las cuotas hipotecarias.
En cuanto a la situación financiera, José Manuel Fernández cree que "en estos momentos no hay falta de liquidez en el mercado, el sistema financiero está muy saneado, la financiación concedida para la adquisición de vivienda en los últimos años se ha realizado con criterios de máxima prudencia y predominando las hipotecas a tipo fijo". Font considera que el riesgo hubiera estado si los bancos "hubieran facilitado mucho las condiciones de acceso, porque habría aumentado el riesgo de morosidad, pero esto no se ha producido".
Los expertos consultados creen que esta situación puede llevar a una ralentización del crecimiento del mercado inmobiliario tanto en términos de compraventas como en precios. No obstante, no esperan "una recesión importante", en palabras de Fernández. Font, por su parte, habla de un "enfriamiento" en el sector, pero con tendencia hacia la normalización después de las cifras récord registradas justo después del parón causado por la crisis del coronavirus.
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