España es un país de contrastes. Desde 2015 los precios de la vivienda, tanto para el valor tasado como para el alquiler, se encuentran en 'subida libre', con incrementos superiores al 20%, hasta 2022 en el caso del alquiler y hasta 2023 en el del precio residencial, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Sin embargo, el grueso del precio de las casas no lo determina ni el coste de los ladrillos, ni la mano de obra y tampoco el tamaño, sino el deseo que tengan los usuarios de vivir en ellas. Esto crea que las zonas de España con menos demanda de casas haya podido capear las subidas en vertical del coste inmobiliario.
De manera general, en las principales ciudades en las zonas del Mediterráneo, los alrededores de Madrid y las islas los precios de la vivienda y del alquiler se han disparado por encima de la media, mientras que en las urbes de la España central peor conectadas con la capital y en las zonas de la costa atlántica las subidas de precio son mucho más moderadas.
Merced a esta dinámica, localidades como Palencia han rebajado en un 3% el valor tasado de la vivienda libre, desde los 1.203 euros el metro cuadrado (m²) en el arranque de 2015 a 1.166,6 euros/m² en el cuarto trimestre de 2023. Por contra, en Ibiza el precio ha crecido un 94% en ese mismo periodo, desde los 2.240,8 euros/m² a 4.350 euros/m².
La misma distribución en la evolución de costes se reproduce en el mercado del alquiler. En aquellas zonas más periféricas, como Avilés, Ponferrada u Oviedo, el valor mediano -el más común- de los alquileres se ha incrementado por debajo de la media, en un 7,5%, un 11,13% y un 12,5%, respectivamente, frente a una media nacional del 22,26% entre el año 2015 y el 2022 -últimos datos disponibles-. De nuevo, los mercados inmobiliarios de las íslas, las zonas del Levante y cercanos a Madrid han sufrido los mayores encarecimientos. Valencia aumentó el precio mediano un 47,5%, Ibiza un 41,6% y Palma de Mallorca un 40%.
Una cuestión de demanda y demografía
El aumento del precio de la vivienda tiene una estrecha relación con dónde crece más la población. El último informe sectorial de CaixaBank Reserach estima que la demanda es el principal factor que determina el precio de la vivienda, y en un contexto en el que la construcción de inmuebles se encuentra a la baja esta tendencia va en aumento. Según el Observatorio Fundación Laboral de la Construcción, entre 2009 y 2022 se construyeron 110.000 viviendas al año de media, frente a las 180.000 anuales que harán falta hasta 2037 para cumplir con las expectativas de crecimiento de población del Instituto Nacional de Estadísticas (INE).
Además, la demanda en estas zonas está siendo presionada por población extranjera, que son las que más están colaborando en aumentar la población de las regiones señaladas. El equipo de estudios de la institución bancaria estima que esta tendencia se lleva produciendo desde 2014, lo que ha calentado aún más las áreas con costes más elevados y ha aumentado la brecha de precio entre estos municipios con respecto a las zonas más deprimidas y que siguen despoblándose.
Según los datos de la Encuesta de Población Continua del INE, las provincias que registraron un mayor aumento de población extranjera se localizan en las zonas señaladas del Levante, Madrid y las islas, que sumaron seis de cada diez nuevos residentes foráneos entre abril de 2023 y enero de 2024 (240.187 entre Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Baleares, Murcia y Tarragona, frente a un total de 390.022 en toda España).
Por el contrario, provincias como Cáceres, Soria, Zamora, Cuenca, Teruel, Huelva o Córdoba perdieron un total de 2.601 habitantes, pese a haber registrado un saldo positivo de inmigración de 5.571 nuevos vecinos.
El impacto de Madrid va más allá de la Comunidad
El informe de CaixaBank Research también muestra cómo las ciudades en los alrededores de Madrid también se ven afectadas por la dinámica de precios de la ciudad, pese a estar en provincias distintas. Los datos recogidos por el instituto de análisis de la entidad bancaria posicionan a Guadalajara entre las cinco provincias que más elevaron su precio y su población en España, junto con Baleares, Málaga, Santa Cruz de Tenerife y Valencia.
En concreto, la ciudad de Guadalajara fue la capital de provincia donde más aumentó el precio en términos interanuales, un 16,8% según la tasadora Tinsa. La firma especializada en el sector estimó que la urbe mantuvo los precios residenciales moderados tras la pandemia y los precios se han empezado a calentar con mayor intensidad a finales de 2023, en paralelo con lo observado a las ciudades que rodean a Madrid.
