Santiago Thomás de Carranza es socio director y fundador del despacho Thomás de Carranza Abogados, un bufete que arrancó su andadura en pleno auge de la burbuja inmobiliaria en 2004. El abogado reconoce que a lo largo del recorrido profesional del despacho ha habido "momentos difíciles", algo que asume como normal para una sociedad que gestiona legalmente cerca de 15.000 propiedades. "Cuando tienes muchos activos, la casuística es muy diferente", reconoce. Thomás de Carranza opina que el mercado residencial vive otra época complicada, tanto por las subidas en vertical del precio de la vivienda como por el empeoramiento de la seguridad jurídica en el mercado, algo a lo que, en su opinión, ha estado influenciado por la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda. La norma, aprobada en mayo del año pasado, ya está en aplicación en Cataluña a través de la declaración de una zona tensionada en la que 140 municipios podrán topar los precios de los alquileres.
Pregunta. ¿Invertir en vivienda de alquiler es más o menos rentable que hace unos años?
Respuesta. Está creciendo la demanda de alquiler. El precio está subiendo también y, aunque hay muchos factores, creo que uno de ellos es [la falta de] seguridad jurídica. Hay que entender que el 95% de los propietarios de vivienda son pequeños tenedores. Cuando esa gente ve los problemas que hay con la okupación ilegal, con la dificultad para hacer valer sus contratos de arrendamiento, para recuperar las posesiones de las viviendas y la incertidumbre sobre en qué estado se recuperan... La gente tiene miedo. Es muy importante dar estabilidad jurídica y confort al propietario.
P. Pero, ¿es menos rentable?
R. Sigue siendo rentable, pero no para todo el mundo. Hay que tener la capacidad de aguantar. Esto provoca que los grandes propietarios se concentren en las grandes ciudades, frente a los pequeños propietarios que les resulta más difícil comprar y afrontar esos riesgos. Eso sí ocurre.
P. Cataluña aplicará la regulación de precios contemplada en la nueva ley, ¿qué augura para la autonomía?
R. Es el ejemplo de todo lo que no se debe hacer en el sector inmobiliario, sobre todo en Barcelona. Los promotores huyen de Cataluña. También hay una tolerancia inadmisible con la okupación ilegal, por las trabas y dificultades para hacer valer los contratos. Es muy difícil recuperar la vivienda, sobre todo si hay casos de vulnerabilidad económica por medio. Es una tragedia, pero no hay que trasladar la carga sobre los estrechos hombros de los propietarios porque las administraciones no hayan llevado a cabo su mandato de construir más vivienda social y protegida a lo largo de los años. Al final, la gente deja de invertir. No quiere invertir en Barcelona, no tienen seguridad jurídica. Además, han optado por una lógica de 'los buenos y los malos' y los propietarios no tienen la culpa de que no se haya construido vivienda pública.
"Ha habido épocas peores de okupación, pero la nueva ley no ayuda"
P. La okupación ilegal se menciona mucho como uno de los grandes problemas del sector, pero en términos absolutos los datos son mínimos en relación con el parque de vivienda. ¿Realmente hay motivos para la alarma?
R. Se concentra en zonas concretas, como Cataluña o Madrid. Quizás no vivimos la peor época en lo que a okupación se refiere, ha habido años peores, pero es un fenómeno con el que arrastramos desde hace tiempo. Estamos mejorando. Es verdad que la ley de vivienda no ayuda, pero la sociedad cada vez tiene menos tolerancia, lo que también se traduce en menor transigencia en un tribunal. La gente ha empezado a ver que es una lacra y que no puede haber un señor que se pueda quedar en una vivienda que no le corresponde y que el propietario se gaste un dineral en todo el procedimiento judicial. Hay gente muy razonable, que busca una vivienda para su familia porque no tiene otra cosa. Pero también hay muchas mafias, mucha delincuencia o mucha gente que ocupaba ilegalmente para subarrendar. Sí, es un problema la okupación ilegal, pero sobre todo la sociedad es menos tolerante.
P. Supongo que los seguros de impago también viven una época dorada por esto...
R. Sí, han crecido mucho. Pero porque la gente lo que busca es seguridad, no quiere problemas. Los dueños buscan arrendatarios que pague todos los meses, no generen problemas y que cuide la casa razonablemente bien. Los seguros de impago salvan esta parte, pero también son más costosos y al final eso incrementa la renta y se traspasa al inquilino. La inseguridad repercute también en los llamados 'scoring'. Los requisitos que se piden para arrendar son elevados y solo acceden al alquiler aquellos que tienen una mayor estabilidad, la gente que más lo necesita no puede entrar a una vivienda porque no hay mercado para ellos.
P. En Madrid ha vuelto a haber una confrontación entre un fondo de inversión inmobiliario y sus inquilinos. En concreto, entre Elix Rental Housing, el fondo de inversión que adquirió el edificio en la calle de Tribulete 7 (Madrid) para reformar el edificio y aumentar su rentabilidad, y los vecinos que llevaban años viviendo en esa casa y buscan quedarse en sus domicilios. ¿Cómo se dirimen casos como estos en el que chocan dos derechos?
R. No conozco el caso concreto de Tribulete 7, pero cuando surge un problema de este tipo no hay que judicializar un tema. Es lo peor que se puede hacer para gestionar una cartera. Lo que hay que hacer es coger el teléfono. Llamar al inquilino y preguntar qué ocurre y la mayoría de las veces, al preguntar, salvas el contrato, que es lo que los dos quieren. Y cuando de verdad no puede, buscas alternativa. A mí me parece razonable que se busque una rentabilidad, pero no a cualquier precio. Si compras un edificio y hay alquileres, hay que respetar esos alquileres. Y si tratas de establecer unas condiciones para que la gente se vaya, eso es moralmente inadmisible. No todo se puede defender a cambio de una rentabilidad. Es legítimo buscar rentabilidad, pero no a cualquier precio. Hay otras fórmulas. Hablar con los arrendatarios y llegar a acuerdos. Y si tratas de ir por la calle de en medio no es ni lícito ni aceptable.
