La falta de oferta de vivienda en España se ha convertido en uno de los dilemas principales a nivel social y político. Esta situación ha llevado a que sector inmobiliario y agentes políticos y sociales comiencen a buscar nuevos métodos para ayudar a los ciudadanos y crear más oportunidades. Uno de ellos es la reconversión de oficinas en viviendas para el alquiler, que es un mercado que ha ido al alza en los últimos años. Por lo mismo, ahora Madrid y Barcelona pueden ser los grandes protagonistas de esta iniciativa, porque gran parte de su stock de oficinas está disponible para reconvertirse a viviendas. Con este método, ambas ciudades podrían crear hasta 28.000 viviendas en los próximos 20 años.
Así lo ha asegurado el informe ‘The Office Property Telescope’ elaborado por la consultora EY, donde aseguran que en estas dos capitales españolas existen 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en viviendas. Específicamente en Madrid hay 1,8 millones de metros cuadrados y se podrían incorporar al parque de vivienda unas 20.000 unidades de residencial. Mientras que en Barcelona se podrían convertir 8.000 pisos en 763.000 metros cuadrados de superficies edificadas de oficinas que “actualmente no están consiguiendo la rentabilidad esperada por sus promotores o propietarios”, indican.
Así, el documento cuenta cómo esta tendencia está llamando la atención y elevando el apetito inversor por los residenciales alternativos que generan rentas superiores a los tradicionales. El mercado de oficinas de España registró- hasta julio- 743 millones de euros de capital transaccionado, un descenso del 40% respecto a los 1.200 millones contabilizados en el mismo periodo de 2022. Así, grandes agentes se han lanzado al nuevo método de reconversión, porque actualmente una vivienda de residencia les permite tener una mayor rentabilidad a futuro. Grandes empresas como Santander o ASG Homes, se están dedicando a ello. Hoy la rentabilidad de las oficinas es menor y representan sólo un 11,4% del total de la inversión inmobiliaria en nuestro país.
Las capitales al alza
En total en Madrid hay un inventario (hasta el primer semestre de este año) de 14,5 millones de metros cuadrados de oficinas. Sin embargo, de ellos, esos 1,7 millones de metros cuadrados están vacíos. La disponibilidad de espacio de oficinas también ha ido al alza, y actualmente ha alcanzado un 11% del stock total, y el volumen de inversión que alcanzó esta área durante el primer semestre fue de 465 millones de euros generando una oferta nueva de 120.000 metros cuadrados para espacios de trabajo. Desde el equipo de estudio de EY, cuentan que el 13% del inventario actual de oficinas de Madrid debería reconvertirse en uso residencial alternativo durante los próximos 20 años. Las zonas que se verán más impactadas por esto serán Chamartín, Chamberí, Salamanca, Retiro o los municipios de Pozuelo, Aravaca o Majadahonda.
Por otro lado, en la capital catalana hay un inventario total de 6,8 millones de metros cuadrados, y 0,8 millones de metros cuadrados están vacíos. Barcelona aún no consigue absorber toda la oferta nueva de 120.000 metros cuadrados, por lo que ha incrementado su disponibilidad de inventario hasta el 12%. Este año y el próximo serán claves para acelerar el proceso de entregas porque se prevé que se finalicen proyectos futuros con más de 300.000 metros cuadrados, donde la gran mayoría está en el distrito de innovación 22@. El primer semestre alcanzó un volumen de inversión de 245 millones de euros, y las zonas más destacadas para la reconversión a residenciales son Sants, Francesc Macià y el Eixample. “Más del 40% del stock de oficinas en la zona de Paseo de Gracia y Francesc Macià tienen calidades medias o bajas y el precio por metro cuadrado está considerablemente por debajo del precio de residencial”, sentencian.
Sin embargo, para poder potenciar esta transformación de oficinas, desde la ‘big four’ hacen un llamamiento a aumentar la colaboración público-privada, con el fin de agilizar los tiempos de trámites urbanísticos. Cabe recordar que el único problema de este nuevo ‘oro inmobiliario’, es el cambio de uso que deben realizar los agentes para que los suelos pasen de ser oficinas a viviendas. Para poder convertirlos de forma legal y cambiar la calificación del suelo a urbanizable y edificable, se debe pedir un permiso especial al municipio, pero no siempre se concede o tienen tiempos de gestiones muy elevados, lo que pone freno a operaciones inmobiliarias de este tipo. Por lo mismo, desde el sector piden refuerzos y mayor agilidad en la tramitación.
"El mercado no puede seguir obviando la consolidación del teletrabajo y la necesidad de ofrecer viviendas en alquiler con servicios a los ciudadanos”
Para el socio responsable del sector inmobiliario del área de estrategia y transacciones de EY, Javier García-Mateo, esta tendencia de transformación de oficinas en viviendas alternativas en Madrid y Barcelona está impulsada por la sobredemanda por acceder a un piso y la disminución en la contratación de oficinas. Para el experto esto representa una “oportunidad significativa” de revalorización para los propietarios: “Este fenómeno podría no solo mitigar la actual escasez de vivienda, sino también pondría en valor un mercado de oficinas que hoy está sobreofertado eliminando una parte de su inventario para favorecer el aumento de los precios de alquiler de los edificios que permanezcan”, comenta.
Además, frente a la situación actual de tasa de desocupación de oficinas, y el alza del teletrabajo pospandemia del coronavirus, García-Mateo cree que el mercado no puede seguir obviando la consolidación de este método de trabajo y la “necesidad de ofrecer viviendas en alquiler con servicios a los ciudadanos”. “Esta transformación debe llevarse a cabo dentro del casco urbano, no en las ciudades dormitorio como se ha hecho hasta la fecha”, sentencia el experto de la consultora. Diversos agentes han comentado a este medio que la reconversión de oficinas puede ayudar a solucionar el problema actual de vivienda que existe en España, y eso permitiría dar vida a opciones de vivienda tanto de alquiler como proyectos de coliving, hospedaje a tiempo parcial, aparhoteles o 'service apartments' que podrían mitigar la escasez de unidades habitacionales en estas dos ciudades.
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