La banca encarece el primer año de hipoteca para 'cribar' a los buenos clientes

La subida vertiginosa del euríbor desde febrero del año pasado, que ha llevado al índice al que se referencian la mayoría de las hipotecas a tipo variable a pasar de cotizar en negativo a superar el 4% en el cierre mensual en apenas 18 meses, desencadenó un frenesí en el precio de las hipotecas tanto a tipo fijo como variable por parte de los bancos españoles. Las primeras vieron como el tipo de interés se elevaba hasta igualar al indicador, mientras que las segundas recortaron sus diferenciales hasta niveles del 'boom inmobiliario'.

Ahora con el euríbor ya próximo a marcar su techo, que rondaría el 4,10% a final de año, la banca ha levantado el pie del acelerador y mantienen estancados los diferenciales de los créditos referenciados al euríbor. Así, aunque en este arranque de septiembre, los cambios de tipo en las hipotecas han aumentado un 33% con respecto a agosto, no obstante, las modificaciones que se han producido están más enfocadas a elevar el interés fijo de salida, sin reducir los diferenciales, según explica Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto.

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Varias entidades son las que se han decantado esto último, una decisión que les ha permitido acercar este tipo inicial de salida casi al 3%. Unicaja Banco es el banco que más ha incrementado el precio de sus créditos para adquisición de vivienda a tipo variable en ese sentido. En el caso de su Hipoteca Variable Real Madrid, el interés se ha elevado casi un 59% desde el 0,99% inicial hasta el 2,40%. Asimismo, incluye una comisión de apertura del préstamo de 300 euros. Para la Hipoteca Joven y de Hipoteca Variable para nóminas inferiores a los 2.500 euros el interés ha pasado del 1,79% al 2,70%.

Esto no es más que una vuelta de tuerca al proceso de endurecimiento del crédito y  búsqueda de clientes solventes desde el punto financiero tras la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). La transmisión de la política monetaria a los créditos ha elevado su coste y ha expulsado a muchos potenciales demandantes que antes tendrían acceso. No hay que olvidar que tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, las recomendaciones del Banco de España iban encaminadas para que la cuota no supusiera más del 35% de los ingresos del hogar.

Especialmente esto es así, como recuerda Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash, si estos diferenciales estuvieran muy por debajo de la cotización del euríbor, "por lo que muchos de los bancos no querrían ofrecer unos tipos de interés tan bajos", aunque fuera durante un periodo de tiempo muy acotado, como pueden ser doce meses. 

De modo que, con el tipo inicial más elevado, la banca realiza un primer filtro de clientes, que pueden afrontar el pago de sus cuotas bien porque tengan una nómina elevada, bien porque cuenten con ahorros suficientes para que la cuota de las hipotecas se sitúe por debajo dese umbral marcado como óptimo por el supervisor español, teniendo en cuenta que el importe máximo a financiar por el préstamo no debería superar el 80% del valor de tasación (o de compra).

Más cambios en los tipos iniciales

El de Unicaja Banco no ha sido el único cambio. Al menos otros tres bancos han incrementado el interés de salida de sus hipotecas a tipo variable. ING entre ellos. El banco holandés también ha encarecido el acceso inicial de su Hipoteca Naranja, aunque sin acercarle al 3%. En ese sentido, el punto de partida era el 2,35% y ahora ha pasado al 2,55%, un 8% más. 

Kutxabank, que cuenta con uno de los diferenciales más bajos de su hipoteca a tipo variable, en concreto del 0.49%, se caracteriza una oferta hipotecaria dirigida a clientes con ingresos elevados, ya que para poder bonificar sus créditos es necesario domiciliar nóminas de al menos 3.000 euros mensuales. En ese sentido, el banco ha pasado de ofrecer un interés inicial del 2,80% al 2,90% los primeros doce meses (un 3,5%). También CajaSur he elevado el interés de sus dos hipotecas, tanto la Variable como Joven, pasando de un TIN fijo inicial del 2,80% al 2,90%.