El Banco de España refuerza a su equipo de élite contra 'burbujas' hipotecarias

A la fiesta inmobiliaria vivida en España entre 1996 y 2008 puso fin una crisis internacional que, cuando aquí prendió con el crash inmobiliario, dinamitó a casi la mitad del sector financiero. La situación actual dista de mucho de los laxos controles de riesgo de entonces pero el Banco de España ha reforzado la dirección general de supervisión con un equipo de análisis y herramientas para monitorizar la exposición crediticia, a fin de prevenir problemas o actuar temprano ante cualquier conato de ‘burbuja’.

Su misión no es dar directrices a las entidades sino disponer de una visión milimétrica “del mercado inmobiliario en su conjunto” y, si observa, praxis arriesgadas como podría ser un mal uso de las tasaciones actuar de manera preventiva, indican fuentes del organismo. No obstante, para tomar el pulso a industria y exposición, se ha dotado de una base de datos inmobiliarios que, con el apoyo del grupo técnico, le permite evaluar la consistencia de la valoración de activos en los bancos.

La incorporación de nuevos útiles a su caja de herramientas coincide con un gran despliegue de medidas por parte del organismo dirigido por Luis María Linde, el Banco de España (BCE) y la Autoridad Bancaria Europea (EBA, por sus siglas en inglés) para obligar a las entidades a deshacerse del ladrillo. La Circular 4/2016 emitida por el Banco de España hace ahora un año exige a las entidades enajenar el 25% de la cartera de viviendas al año o el 15% del suelo; mientras que el BCE les requirió que “retraten” individualmente cómo piensan deshacerse de los activos tóxicos en los próximos cinco años -incumplir el plan acarrearía penalizaciones en capital-.

El Fondo Monetario Internacional (FMI) aconseja mayor dureza y limpiar los balances antes de que el BCE retire las líneas especiales de financiación en apenas tres años. La auditoría que realizó a la banca española la pasada primavera advierte un elevado recurso a dicha ventanilla, gracias a que el impulso de la economía y auge del consumo permite prestar los fondos que deja el BCE exclusivamente para tal fin. El FMI argumenta la urgencia en enajenar el ladrillo es que el cierre de esta fuente de dinero gratis encarecerá al sector su financiación.

Una base de datos sobre tasaciones, garantías y precios

El repositorio de datos que construye el Banco de España aunará información sobre tasaciones, garantías, financiaciones e inmuebles; para observar cómo evolucionan y si tal desarrollo afecta al riesgo inmobiliario con el objetivo final de poder actuar si observa desviaciones preocupantes.

Los expertos descartan que el actual auge de la vivienda esté incubando una nueva burbuja porque los precios, aún subiendo, continúan un 40% por debajo de máximos, la banca aprendió con dolor las lecciones de la crisis y se sienta mucho la ropa antes de presta -exige mayores garantías o no financia suelo sin avales, proyectos y preventa, etc- y las familias dejaron atrás su fuerte endeudamiento y cuando se embarcan en compras de viviendas adelante gran parte de la factura con ahorros.

Algo que no impide, sin embargo, que otros indicadores se vigilen de cerca: el encarecimiento del suelo en algunas zonas, la escalada del precio de los inmuebles -Moody’s espera auges del 5% anual hasta 2019- o que los bancos hayan casi duplicado las hipotecas con las que prestan más del 100% del valor de tasación en el último año. Hoy representan el 10% de la cartera precisamente por el esfuerzo de las entidades en desaguar cuanto antes el ladrillo, con mayores facilidades a los clientes que les compren sus pisos.

El actual gobernador, Luis María Linde, y su antecesor durante gran parte de incubación del peligroso ‘boom’ inmobiliario de la crisis, Jaime Caruana -estuvo al frente de Banco de España entre julio de 2000 y 2006- lamentaron que el organismo carecía de herramientas para pinchar la burbuja en la comisión que investiga la crisis en el Congreso, más allá de alertas de los riesgos que asumian. La nueva herramienta mejora los útiles macroprudenciales que ambos invocaron en dicha intervención aunque su mayor demanda: poder limitar el préstamo que otorga una entidad a sus clientes -que no presten más del 80% del valor de tasación, por ejemplo-, sigue aún limitado a una reivindicación, respaldada, eso sí, por el mismo FMI en el diagnóstico del sector.