Los grandes fondos Cerberus, Blackstone y Lone Star vuelven a verse las caras en otra megaoperación inmobiliaria. Se disputan las dos carteras con activos adjudicados sacadas al mercado por el Sabadell, con un valor conjunto de 7.500 millones de euros. No hay fecha prefijada para conocer al ganador aunque lo habitual en estos procesos sería despejar su nombre en un par de semanas tras formular ayer sus ofertas vinculantes.
La transacción del Sabadell ha copado máximo interés entre los fondos habituales por volumen, diversidad de activos y ser una de las pocas megaoperaciones pendientes, después de las transacciones del Santander y BBVA y dado que la mayoría de entidades desagüaron activos al banco y cartera a cartera. El Sabadell puso en cartel cuatro portfolios, cuya venta le permitirá desconsolidar 10.800 millones en activos tóxicos: la cartera ‘Challenger’ y 'Coliseum', con una exposición en inmuebles adjudicados de 5.000 y 2.500 millones de euros, respectivamente; ‘Makalu’ con unos 2.400 millones en préstamos promotor y pymes problemáticos, y ‘Galerna’ con 900 millones en otros créditos impagados.
A la ventanilla de recepción de ofertas vinculantes se agolpan las propuestas de Cerberus, Blackstone y Lone Star por el ladrillo, mientras que Oaktree, Deutsche Bank y CCPI (Canada Pension Plan Investment Board), el mayor fondo de pensiones canadiense, fijan interés en la deuda, refieren fuentes al corriente del proceso. De las cuatro operaciones, la susceptible de ejecutarse antes es la cartera de mayor dimensión por encontrarse íntegramente construída con inmuebles procedentes del Sabadell.
En las tres restantes figuran activos procedentes de la antigua CAM, protegidos con ayudas a cargo del Fondo de Garantía de Depósitos en unas condiciones aún por cerrar, de forma que su desconsolidación es susceptible de retrasarse a 2019. Una situación que no impediría, sin embargo, sellar ahora el acuerdo de venta como hizo BBVA con Cerberus el año pasado sin que la transacción se haya formalizado todavía a falta de completar también el acuerdo con el vehículo de garantía de la banca.
La transacción de Cerberus y BBVA compromete una cartera de 13.000 millones, mientras que Blackstone convenció al Santander para controlar una filial conjunta que gestionar la desinversión de activos con un valor bruto de 30.000 millones heredados del Popular. Lone Star es, por tanto, el único de los tres gigantes sin rubricar una megaoperación si bien ha jugado un papel activo en la adquisición de inmuebles y deuda en diferentes transacciones.
A finales del primer trimestre, el Sabadell cargaba con 14.923 millones de euros en activos problemáticos, cubiertos al 55,2% con hucha de provisiones que le permitiría enajenarlos al 44,8% del valor inicial sin incurrir en quebrantos. Su plan estratégico comunicado al mercado y aprobado por el Banco Central Europeo (BCE) impone aligerar la carga a un ritmo de 2.000 millones al año frente a los casi 3.200 millones que ha sido capaz de evacuar entre marzo de 2017 y el pasado marzo.
A la vista del apetito inversor y la oportunidad de desconsolidar la carga con celeridad estructuró, sin embargo, la megaoperación actual a expensas de pactar con el Fondo de Garantía ya que en la adjudicación de la CAM se comprometió a asumir el 80% de los quebrantos generados por sus activos dañados. Las pérdidas surgen de la diferencia entre el valor contable y el fijado en la venta, y que suele ser muy inferior cuando la transacción se efectúa en grandes carteras porque los fondos imponen fuertes descuentos frente a la desinversión unidad a unidad.
Ingresos potenciales de 4.300 millones
Si se cerrase el conjunto de las ventas con descuentos similares a los aplicados en el caso del Santander (del 66%) o del BBVA (60%), Sabadell ingresaría entre 3.670 y 4.320 millones por la exposición global. Con coberturas del 55% podría desinvertir a unos 4.838 millones sin necesidad de efectuar dotaciones extras o sin esas pérdidas.
El Banco de España y el Gobierno parecen haber encontrado la fórmula para allanar su desinversión ahorrando tensiones a la banca, que es a la postre la que construye el presupuesto del Fondo con sus aportaciones, y conjurando el riesgo de que el Tesoro tuviese que socorrer el vehículo porque eso implicaría generar déficit. ¿Cómo? fraccionando el pago de las ayudas en tres o cuatro años y con la fijación de una cuantía máxima desembolsable en ayudas cada ejercicio. No coarta la desinversión porque el Sabadell es soberano de cerrar las transacciones que estime oportunas aunque se vería en la tesitura de tener que asumir parte de la factura si la venta genera un quebranto superior.
Para mantener dicha estructura, si finalmente cuaja, es probable que el banco mantuviese relación con las carteras. Bastaría con alojar los activos en una sociedad donde conserve una participación accionarial de no control, al estilo de lo acordado por Santander con Blackstone y BBVA con Cerberus.
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