¿Cuál era el precio real de los inmuebles que anegaban los balances del Popular y qué hucha de provisiones debía llenar? La consultora JLL efectuó una valoración de los activos para el propio banco que otorgaba una tasación muy superior a la fijada finalmente en el proceso de resolución y que le ha permitido al Santander sacarse el problema inmobiliario de encima al instante con la megaoperación firmada con Blackstone, confirman tres distintas fuentes financieras.
El informe, que hasta ahora no había trascendido, se lo encomendó el banco presidido por Emilio Saracho cuando trabajaba con la ampliación de capital como principal opción y buscar comprador como plan B. La intención era ejecutar las desinversiones diseñadas en la etapa de Ángel Ron -WiZink, Totalbank y ciertas carteras de activos- para ingresar entre 3.000 y 4.000 millones y de manera simultánea captar hasta 3.500 millones en una de acciones que se antojaba, en todo caso, muy ambiciosa de llevar a término, explica una de las fuentes consultadas.
La exposición de la entidad por sus activos tóxicos se encontraba ya mal provisionada, sobre todo después de que los requerimientos a la banca se hicieran más exigentes con la circular contable del Banco de España de finales de 2016 y de cara a otro cambio de reglas en 2018. El banco estaba obligado a elevar la hucha de provisiones y a ampliar capital en paralelo para reforzar una solvencia que rozaba el umbral mínimo exigible por el Banco Central Europeo (BCE).
En marzo de 2017, la dotación de provisiones del Popular cubría el 45,2% de su exposición al ladrillo y el 51,4% del crédito moroso, cuando de media las coberturas en el sector alcanzaban el 52%. Todo ello con la expectativa de que se pudieran aflorar insuficiencias aún mayores porque la entidad tenía pendiente la valoración de los inmuebles encargada a la consultora.
Según otra de las fuentes consultadas, el informe de JLL valoró Popular en alrededor de 6.000 millones de euros más que el precio final fijado en el ‘rescate’ dirigido por la Junta Europea de Resolución (JUR), que decretó ajustes en la entidad por valor de 12.400 millones a base de absorber los recursos propios del banco y de llevar a cero las inversiones de los más de 300.000 accionistas y bonistas de la entidad. Algo más de la mitad -7.200 millones de euros- se utilizaron para hacer un colchón de provisiones significativamente superior al que acreditaba el resto de la banca.
En concreto cubría en un 69% la exposición tóxica. Con esa red el Santander podía vender de golpe los inmuebles al 33% del valor contable original sin sufrir quebrantos, en lugar del descuento del 48% de haberse construído la hucha a semejanza de los umbral promedio del sector. Un margen que el Santander utilizó para acordar de inmediato con Blackstone transferir hasta 30.000 millones brutos en inmuebles del Popular a una nueva sociedad, donde el fondo comprará el 51% y el banco conserva el 49% restante y se beneficiará de las plusvalías que genere la venta de todos esos pisos, suelos, hoteles, etc.
Para la transacción se fijó a la cartera un precio de 10.000 millones netos gracias, precisamente, a que la hucha permitía la venta “a precio de derribo”, explica una de las fuentes. Si se hubiese cubierto la exposición hasta niveles del sector, la evacuación de los inmuebles habría tropezado con la imposibilidad de colocarla en masa porque los fondos exigen fuertes descuentos, refieren.
Otra fuente repara, sin embargo, en que el fuerte saneamiento aprobado por el organismo dirigido por Elke König pulverizó miles de millones en el valor efectivo del banco en detrimento del patrimonio de sus dueños y bonistas, y beneficiará a Blackstone y Santander en la venta de los inmuebles a través de su sociedad conjunta.
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