¿Digitalización e inmobiliario? Torres y centros de datos aúnan esta inversión

2022 ha estado marcado por la situación macroeconómica y la alta inflación, un entorno en el que el mercado inmobiliario representa una clase de activos de gran interés. En primer lugar, los mercados han preferido los flujos de efectivo por encima del concepto de los beneficios potenciales de cara al futuro. Hay un sector en el que se dan la mano tanto la vieja economía de las rentas como la apuesta por la digitalización.

Muchos tipos de inversiones inmobiliarias son conocidas por su capacidad para generar flujos de efectivo. En segundo lugar, está el hecho de que, en entornos inflacionistas típicos, uno debería centrarse más en los activos tangibles, activos en los que el valor debería aumentar, al menos en línea con la inflación. Se sabe que el valor de los inmuebles ha evolucionado bien a lo largo del tiempo, aunque no se puede garantizar que siempre lo haga.

Pero, desde la pandemia de la Covid-19: ¿estamos tan entusiasmados como antes con los centros comerciales y los edificios de oficinas tradicionales? “En nuestra opinión, los inmuebles de la ‘nueva economía’ se definen por la infraestructura física que debe existir para que las diferentes megatendencias continúen escalando”, cuenta Christopher Gannatti, jefe de análisis de WisdomTree.

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Dos de los puntos focales más importantes en la infraestructura de las megatendencias son las torres de telefonía móvil y los centros de datos. Los principales atributos de los inmuebles de torres de telefonía móvil en 2022 son la increíble visibilidad de los flujos en efectivo de las empresas y la escasa variabilidad económica. Estas empresas tienden a negociar contratos a muy largo plazo, y también a operar en el extremo del espectro crediticio de grado de inversión.

En 2022, si pensamos más allá de las dificultades del panorama macro, podemos ver que estamos en las primeras etapas del despliegue global del 5G. Uno podría pensar que las principales actividades en la actualización de las redes mundiales comenzaron en 2021. “Sin embargo, aunque no podemos saber con certeza cuánto tiempo llevará el ciclo de actualización, éste podría estar en un rango de cinco a siete años como una proyección razonable”, dice Gannatti. “Con estas actualizaciones, tiende a haber elementos orientados tanto al software como al hardware”, añade.

Un negocio en auge

El modelo de negocio de las torres de telefonía móvil es bastante simple: las entidades que desean usar el hardware (como las empresas de telecomunicaciones) pagarán cuotas periódicas para hacerlo. Si pensamos en los “datos como el nuevo petróleo”, es un modelo similar a cómo los productores de energía pagan a las compañías de oleoductos para utilizar la infraestructura. 

Hay que tener en cuenta la diferencia entre las empresas estadounidenses y las no estadounidenses con respecto a cómo tienden a lidiar con la inflación. “Las compañías estadounidenses han tendido a firmar acuerdos a plazos mayores, de varios años y a escalas fijas del 3% anual. Si bien esto en años recientes ha sido excelente, es menos idóneo, por supuesto, en años cuando la inflación está o merodea los niveles de dos dígitos”, expone Gannatti.

Las compañías fuera de Estados Unidos tienden a fijar acuerdos en los que hay escalas mecánicas sin límite que están indexadas a varias medidas de inflación de los precios al consumidor.

Los inversores pueden tener curiosidad por comprender la diferencia entre centrarse más directamente en las empresas que, por ejemplo, brindan los servicios 5G, en lugar de aquellas que proveen la infraestructura que permite que los datos se transfieran de manera más eficiente.

“Cabe señalar que, si se piensa en las compañías de telecomunicaciones en particular, lo que pueden cobrar a los consumidores está muy regulado. Además, estas empresas se ven obligadas a realizar grandes gastos de capital para al menos, poder igualar las mejores capacidades de red”, analiza el experto de WisdomTree.

“Si bien es posible que las torres de telefonía móvil no tengan la misma visibilidad, volvemos a nuestro punto inicial sobre la visibilidad de los flujos de efectivo y su variabilidad acotada”, añade. “Se trata más del hecho de que se necesitan los oleoductos que de lo que fluye precisamente a través de ellos”, profundiza.

Los centros de datos

Los centros de datos son cuestión de escala. Si pensándose en Equinix y Digital Realty Trust hoy en día, hay que reconocer que se trata de plataformas globales sin rival. Operar un nuevo centro de datos hoy en día a baja escala sería un negocio pésimo. Los centros de datos de Equinix, distribuidos en muchos países alrededor del mundo, funcionan como la columna vertebral de Internet.

Se podría pensar por qué las empresas más grandes del mundo como Microsoft, Amazon y Alphabet no pueden construir sus propios centros de datos, o por qué necesitan pagar a Equinix o Digital Realty Trust. Según Gannatti, por más que podamos estar de acuerdo en que el poder de negociación de los proveedores de centros de datos frente a estas compañías no haya sido históricamente considerable, es interesante ver que algunas cosas estén cambiando en 2022.

Por ejemplo, el aumento del tráfico de Internet, lo limitado que aún sigue siendo el suministro de los tipos correctos de semiconductores para usar en los centros de datos, o el hecho de que no necesariamente se trate de una simple cuestión de aumentar la capacidad de los centros de datos existentes. “La renta variable temática suele equipararse a las acciones de crecimiento, y con razón”, termina el experto.