Las tasas hipotecarias son las más altas de lo que han estado en más de una década en Estados Unidos. Eso aumenta el costo de la adquisición de la vivienda, lo que empuja a algunos compradores potenciales a que se queden fuera del mercado y a presionar sobre la caída de la demanda. ¿Qué puede pasar con este escenario en el que el mercado inmobiliario en el país norteamericano no para de estar bajo presión?
La tasa promedio de un préstamo a tipo fijo a 30 años ascendió hasta el 6,02 %, según la Encuesta del mercado hipotecario primario de Freddie Mac, lo cual representó la tasa semanal más alta desde 2008, según la lectura histórica. El aumento llega con la publicación de los datos de inflación en Estados Unidos, que mostraron que los precios aumentaron más de lo esperado en agosto. El incremento sorpresa renovó los temores de inflación, lo que ayudó a impulsar la rentabilidad de los bonos del Tesoro a 10 años, con el que las tasas hipotecarias a menudo se mueven conjuntamente.
Estos tipos más altos se han combinado con unos precios de vivienda más altos, lo cual suma una gran presión sobre la asequibilidad de los bienes inmuebles. La tasa fija semanal de Freddie Mac a 30 años ha aumentado casi tres puntos porcentuales desde la última semana de 2021, haciendo que las hipotecas se encarezcan una media 550 euros al mes para un inmueble de 400.000 dólares.
Tal cambio ha sacado del mercado a algunos posibles compradores. El volumen de solicitudes de préstamos para la compra de viviendas la semana pasada se mantuvo cerca de los mínimos de dos años, según los datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios publicados el miércoles.
El volumen cayó un 1,2% la semana pasada en comparación con la semana anterior, según el índice desestacionalizado de la organización. Los resultados de la semana incluyen un ajuste por la celebración del Día del Trabajo. Desde el año pasado, la demanda de hipotecas por parte de los compradores de viviendas se ha reducido en casi un tercio.
Las solicitudes de hipotecas se desploman
Las solicitudes de hipotecas para comprar una casa exprimieron una subida del 0,2% respecto a la semana anterior, pero fueron un 29% inferiores a las de la misma semana hace un año. “El diferencial entre la tasa hipotecaria fija a 30 años conforme y los préstamos ARM se mantuvo amplio la semana pasada, en 118 y 45 puntos básicos, respectivamente… Este amplio diferencial subraya la volatilidad en los mercados de capital debido a la incertidumbre sobre los próximos movimientos de la política monetaria de la Fed”, apunta Joel Kan, vicepresidente asociado de previsión de MBA.
“Los datos de las hipotecas fueron uno de los últimos indicadores en caer antes del anuncio de la Fed el 21 de septiembre, y llegó en un momento en que el mercado había descontado por completo un aumento de 75 pb, pero estaba dispuesto a considerar algo aún más de subidas si los datos eran convincentes”, dice Matthew Graham, director de operaciones de Mortgage News Daily. “Podría decirse que esto fue lo suficientemente convincente como para que la Reserva Federal al menos iniciara el debate”, ahonda.
Para Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, es probable que el impacto de las tasas más altas continúe. “Eso sí, la alta demanda de los compradores en relación con la oferta significa que su impacto en los precios de las viviendas podría ser limitado”, relata. “Aunque el aumento de los tipos continuará reduciendo la demanda y presionando a la baja los precios de las viviendas, el inventario sigue siendo inadecuado”, asevera el experto. A su modo de ver, eso indicaría que, si bien es probable que continúen las caídas en los precios de las viviendas, no deberían ser grandes.
Con una caída en la demanda de los compradores, los constructores de viviendas están desacelerando sus esfuerzos de construcción. Según datos de la Oficina del Censo, los inicios de construcción de nuevas viviendas en EEUU, o la cantidad de inmuebles nuevos que comenzaron a construirse en el mes, se desplomaron un 9,6% hasta julio a una tasa anualizada de 1,4 millones de unidades. Fue la cifra más baja desde febrero de 2021.
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