El Euríbor, acrónimo de 'Euro Interbank Offered Rate', es el índice que marca el coste de la mayoría de hipotecas en España. Su zigzagueante cotización diaria durante el arranque de 2024 ha ido sumando datos a la media mensual hasta confirmar que bajará por tercer mes consecutivo. Su promedio mensual a 12 meses se sitúa en torno al 3,61% en enero, a falta de solo tres días hábiles para cerrar el cómputo.
Su caída diaria de este viernes al 3,59% augura además un nuevo enfriamiento en su cotización durante la próxima semana después de la reunión del Banco Central Europeo (BCE). Si bien señaló en su declaración que mantendrá los tipos de interés en el 4,5% y en terreno "suficientemente restrictivo el tiempo que sea necesario", el sesgo expresado por su presidenta, Christine Lagarde, abre la puerta abierta a bajarlos como muy tarde en verano y siempre en función de los datos macro.
Con la media de enero entre el 3,6% y 3,61%, se registrará el menor aumento interanual (+27 puntos básicos) en el Euríbor a 12 meses desde que la última vez que estuvo en negativo, allá por marzo de 2022. La variación interanual es a la que miran quienes tienen hipoteca variable porque marca si sube o baja su cuota. La buena noticia además del incremento moderado este mes viene porque en febrero podría producirse la primera rebaja interanual en más de dos años. La media del 3,534% de 2023 está cerca de ser perforada a la baja para alivio de los hipotecados.
Parón en las hipotecas
Desde que comenzó el ciclo al alza del Euríbor a principios de 2022, el índice de referencia de las hipotecas ha registrado un aumento de hasta 470 puntos básicos, del -0,5% de enero de 2022, al 4,22% de septiembre de 2023. Ha sido el mayor salto de la historia y comporta también un encarecimiento de los préstamos sobre vivienda sin precedentes, además de una velocidad tampoco vista hasta ahora. Todo tiene que ver con el ajuste del BCE para frenar la inflación, un objetivo que parece haberse logrado aunque en el banco central todavía son reacios a cantar victoria.
Las medidas de drenaje de la liquidez que ha puesto en marcha el banco central desde mediados del año pasado han comenzado a restringir la venta de hipotecas por parte de los bancos, que ahora son más selectivos en la concesión de crédito para evitar morosidad entre sus clientes. Eso, unido a la escalada del Euríbor, han reducido también el apetito por endeudarse o comprar de quienes buscan casa. También ha influido que los precios de vivienda han escalado hasta niveles tan altos que se reduce el número de compradores interesados en hacerse con ellos.
"El incremento de los costes financieros junto con el gran dinamismo de la demanda residencial asociado al año 2022 son dos aspectos que han contribuido a que desde comienzos del 2023 la actividad hipotecaria venga registrando un progresivo enfriamiento, que se ha traducido en una caída del 18% en el periodo que comprende desde enero hasta octubre en las originaciones otorgadas con fines de adquisición de vivienda", explica la Asociación Hipotecaria Española (AHE) en su último boletín. "Esta dinámica ha sido generalizada en todo el territorio español, aunque algunas comunidades han protagonizado descensos por encima de la media nacional, como La Rioja(-37%), Com. de Madrid (-25%) y Galicia (-24%)", añade.
Hipotecas fijas, al alza
Con datos hasta noviembre de 2023, la AHE constata el cambio radical en la estructura de las hipotecas españolas. En 2016, el crédito a la vivienda vinculado a tipo variable inferior a 1 año (Euríbor a ese plazo o al de 6 meses) representaba el 47% del total, con el 24,5% para mixtos con un tramo fijo de 5 años iniciales. Eso ha cambiado hasta el punto de que en 2023, el promedio apunta que solo un 20% de los préstamos para comprar casa se han referenciado al tipo variable puro, un 21% a los variables con tramo inicial fijo y más del 45% fijo.
"El proceso de normalización monetaria ha dado continuidad a la dinámica que ya se venía produciendo en los préstamos variables, es decir, aquellos en los que el tipo permanece fijo como mucho un año, siendo que apenas un 16% se suscribió bajo esta modalidad en el último mes conocido. Esta categoría, muy popular en el mercado hipotecario español antes de la crisis inmobiliaria, sigue teniendo un peso relevante en la cartera del orden del 55% del saldo vivo", según la AHE.
La cartera total de hipotecas en España superaba los 606.000 millones de euros hasta junio, tras una caída del 2,9% fruto de las amortizaciones aceleradas de los clientes y la menor concesión de nuevos préstamos en comparación con años anteriores. El peso de las hipotecas inmobiliarias en relación al PIB ha reducido su peso al 43%, 13 puntos porcentuales menos que el 56% de diciembre de 2020. Hasta el tercer trimestre de 2023, el importe medio del préstamo inmobiliario en España de nueva constitución ascendía 141.590 euros, con un plazo medio de 24,5 años.
