El crecimiento económico en Estados Unidos se está desacelerando cada vez más, aunque hay sectores en los que se está poniendo el foco en especial. En particular, la reciente y sorprendente fortaleza del mercado laboral estadounidense puede no encajar realmente en el panorama. En última instancia, un gran número de datos fundamentales e indicadores adelantados apuntan a un ciclo económico que se debilita gradualmente.
Entre ellos, el índice de gestores de compras del sector servicios de Estados Unidos, que sigue en zona contractiva. Además, el volumen de ventas al por menor sigue disminuyendo, los salarios reales están bajando y la reciente y fuerte subida de los tipos hipotecarios está pesando mucho en el mercado inmobiliario estadounidense. Una situación muy relevante.
Esto último es una consecuencia directa de la política monetaria más restrictiva de la Reserva Federal de Estados Unidos que, en contra de las esperanzas de los inversores, no parece que vaya a cambiar pronto. Esta impresión se vio reforzada recientemente por los mensajes de la conferencia internacional de bancos centrales de Jackson Hole y por la última rueda de prensa de la Fed ante la subida de tipos de 75 puntos básicos en septiembre.
Con este telón de fondo, el aumento de las tasas hipotecarias ha sofocado la demanda de los compradores de viviendas, reduciendo tanto las ventas como los precios. “Eso son buenos datos”, según apuntó el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell.
Las tasas hipotecarias han aumentado sustancialmente este año debido a que Fed se ha movido para combatir la inflación. Las tasas hipotecarias fijas semanales a 30 años publicadas por Freddie Mac se han duplicado desde el año pasado, agregando alrededor de 600 euros al coste mensual de una vivienda en comparación con la última semana del 2021. La tasa promedio de esta semana fue del 6,29%, el dato más elevado desde el 2008.
“Es necesario un retroceso para restablecer el equilibrio en el mercado inmobiliario”, dijo Powell el miércoles de la semana pasada durante la rueda de prensa después de la reunión del Comité Federal del Mercado Abierto. “Lo que necesitamos es que la oferta y la demanda estén mejor alineadas, para que los precios de la vivienda suban a un nivel razonable, a un ritmo lógico, y que la gente pueda volver a comprarse una vivienda”, añadió.
El presidente de la Fed explicó que el mercado inmobiliario probablemente tendrá que “pasar por una corrección para volver a ese lugar”. Los costes de financiación más altos han provocado que algunos compradores se queden a la espera. Las ventas de viviendas existentes cayeron por séptimo mes consecutivo en agosto. Las solicitudes de préstamos para la compra de inmuebles, un indicador líder de ventas futuras, aumentaron la semana pasada, pero aún fueron un 30% más bajas que la misma semana en 2021, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
“El mercado de la vivienda continúa enfrentándose a vientos en contra a medida que las tasas hipotecarias aumentan nuevamente esta semana, después de la subida de la rentabilidad del bono del Tesoro a 10 años a su nivel más alto desde 2011”, indicó Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac. “Afectados por los tipos más altos, los precios de la vivienda se están suavizando y las ventas de viviendas han disminuido”, ahondó.
Un ajuste acelerado
El ajuste ha sido rápido: tan recientemente como a principios de este año, el aumento de la competencia por una oferta relativamente baja de viviendas estaba contribuyendo a aumentos significativos en los precios de los activos inmobiliarios. “De siempre se conoce que las casas se vendían al primer comprador al 10% por encima de lo solicitado, incluso antes de ver la vivienda”, aseguró Powell. “Los precios de la vivienda estaban subiendo a un nivel insosteniblemente rápido”, comentó.
A medida que la demanda ha disminuido, la apreciación de los precios de un año a otro se ha enfriado desde un ritmo de doble dígito. El precio de la vivienda media en agosto se vendió por 389.500 dólares, un incremento del 7,7% con respecto al ejercicio pasado, la tasa de apreciación más baja desde junio de 2020 y muy por debajo del pico pandémico de aproximadamente el 25% en mayo de 2021.
“La desaceleración en los precios de la vivienda que estamos viendo debería ayudar a que los precios estén más en línea con los alquileres y otros activos del mercado inmobiliario, y eso es algo bueno”, analizó Powell. El presidente de la Fed también se refirió a la contribución de la vivienda a la inflación. El coste de la vivienda siguió aumentando en agosto, según los datos del índice de precios al consumidor. “La inflación en los activos refugios seguirá siendo alta durante algún tiempo”, indicó Powell. “Estamos buscando que baje, pero no tenemos exactamente claro cuándo sucederá”, terminó.
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