El mercado de la vivienda en Estados Unidos sigue resintiéndose y mostrando señales incómodas para la actividad de los próximos meses. El colapso de la construcción de viviendas en el país durante el tercer trimestre se llevó su mayor parte del PIB en casi 15 años, ya que el aumento de las tasas hipotecarias asestó un duro golpe a la demanda.
La inversión residencial se desplomó un 26,4% anualizado durante el período, marcando la sexta caída trimestral consecutiva, según mostraron las cifras del gobierno publicadas en este último mes. La caída restó la friolera del 1,37% del PIB, la mayor cantidad desde los últimos tres meses de 2007 y el comienzo de la Gran Recesión. La serie de disminuciones en la construcción residencial viene después de algunas de las subidas más fuertes registradas en 2020, cuando los costes de endeudamiento ultra bajos y el auge del teletrabajo alimentaron un creciente apetito por nuevas viviendas.
Las tasas hipotecarias se han disparado este año en un cambio brusco y rápido a medida que la Reserva Federal toma medidas para combatir la inflación más alta de las últimas de décadas. La tasa hipotecaria promedio a 30 años llegó a superar el 7% en el último mes por primera vez desde 2002.
La disminución en la inversión en vivienda fue impulsada por una caída anualizada del 36,6% en la construcción de viviendas unifamiliares, la caída más pronunciada desde el segundo trimestre de 2009. Las cifras coinciden con un informe del gobierno que muestra el ritmo más débil de construcción de viviendas unifamiliares desde la primavera de 2020, cuando la economía todavía se tambaleaba por las restricciones del Covid.
Mientras, el ritmo de nuevas construcciones continuó su tendencia a la baja en octubre, ya que tanto los inicios de viviendas nuevas como los permisos para actividades futuras cayeron, tal y como publicaron el jueves la Oficina del Censo y el Departamento de Vivienda y Administración Urbana.
Los inicios de nuevas viviendas descendieron un 4,2% desde septiembre, mientras que los permisos disminuyeron un 2,4%. Son un 8,8% y un 10,1% inferiores a las de hace un año, respectivamente. El informe es una prueba más de que los continuos aumentos en los tipos de interés de la Reserva Federal, junto con el aumento resultante en las tasas hipotecarias, están teniendo un efecto en el sector de la vivienda.
“Los tipos de interés más altos han debilitado significativamente la demanda de casas nuevas a medida que el tráfico de compradores se vuelve cada vez más escaso”, expuso el presidente de la NAHB, Jerry Konter, constructor de viviendas y desarrollador de Savannah, en unas recientes declaraciones. La NAHB informa que un número creciente de constructores están recurriendo a incentivos y más de un tercio bajando los precios.
“La noticia es un mal augurio para los constructores de viviendas, pero sigue siendo optimista para los alquileres, como apartamentos y alquileres unifamiliares, ya que esto significa que es más probable que los inquilinos continúen alquilando en el futuro previsible a menos que las tasas hipotecarias se ajusten en consecuencia”, apunta David Auerbach, director general AA de ETF. “Esto podría ser un preludio de la caída de las tasas de propiedad de viviendas desde los niveles anteriores, lo que podría tener un impacto positivo en la demanda de alquiler”, añade.
La presión a la baja de los precios
Hay algunos aspectos positivos en medio del pesimismo, especialmente para la economía en general y la campaña de la Reserva Federal para frenar la inflación, según algunos expertos. “A medida que los constructores dejen de comenzar nuevos proyectos, tendrán una mayor oportunidad de llevar al mercado la acumulación de viviendas en sus proyectos que ya están en construcción. La ampliación de inventario a un mercado de viviendas más ralentizado debería ayudar a aliviar las presiones de los precios a largo plazo”, explica Odeta Kushi, economista jefe adjunto de First American.
El precio medio del alquiler en las 50 principales áreas metropolitanas de Estados Unidos en octubre fue de 1.734 dólares, 25 dólares menos que el mes pasado y 47 dólares desde su punto máximo en julio. Los costes de vivienda son un componente clave en el cálculo del IPC en el país.
“Con el aumento de la inflación y los temores de recesión que son una gran preocupación para muchos consumidores, encontrar viviendas asequibles sigue siendo una prioridad para las familias. Nuestros datos indican que finalmente estamos comenzando a ver un poco de alivio del ritmo de crecimiento de alquileres de doble dígito que experimentamos durante el punto álgido de la pandemia”, asegura Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com.
“Aunque todavía es un poco pronto para decir que estamos oficialmente en una trayectoria descendente para los precios de alquiler, los datos muestran un regreso prometedor hacia las desaceleraciones estacionales normales y sugieren que las ganancias astronómicas de precios de los últimos años pueden haber quedado atrás”, termina Hale.
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