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Segunda vivienda
La rentabilidad media del alquiler a largo plazo ha crecido hasta el 8,2%.
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Cómo rentabilizar de forma segura mi segunda residencia

El 35% de los propietarios de una segunda vivienda deciden alquilarla para obtener ingresos, ya sea durante largos periodos o con estancias cortas.

Según los últimos datos del Censo de Viviendas, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), más de 3,5 millones de familias en España cuentan con una segunda residencia. En la montaña, en la playa, en el pueblo… El 51% de estas familias utiliza esta segunda vivienda para su propio disfrute, según el V Estudio Casaktua 2019, mientras que un 35% de ellas decide sacarle rentabilidad alquilándola, tanto a largo plazo como a corto a través del alquiler turístico.

Si bien el mercado inmobiliario es uno de los más atractivos para pequeños inversores, dar con la opción perfecta para obtener rentabilidad depende mucho de la tipología y la ubicación de dicha vivienda, además de otros factores a considerar.

● Alquiler a largo plazo. La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler ha crecido durante el segundo trimestre de 2020 hasta situarse en el 8,2%, según los últimos datos de Idealista, una cifra superior a la de los años anteriores. A la hora de poner un inmueble en alquiler, hay que tener en cuenta que el propietario debe seguir haciendo frente a impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o las tasas de las basuras, los gastos de la comunidad, los seguros o el gasto de gestión pertinente si se recurre a una agencia inmobiliaria para que se encargue del proceso de alquiler. Además, es obligatorio declarar a Hacienda los ingresos percibidos de la renta, si bien el propietario puede desgravarse hasta un 60% en el IRPF. Eso sí, si se posee una vivienda vacía esta tributa en el IRPF como renta imputada.

● Alquiler a corto plazo. Si la vivienda se utiliza con frecuencia, otra opción es apostar por alquileres de períodos más cortos, de tipo turístico. En ese caso, hay que tener en cuenta que, en el primer semestre de 2020 y como consecuencia de la pandemia, España ha recibido 27,3 millones de viajeros menos (un descenso del 97,7% en comparación con junio del año pasado, según el INE). Con estas cifras, la demanda de alquiler turístico se ha desplomado. Esto ha provocado que en Madrid y Barcelona, dos de las ciudades españolas con más viviendas dedicadas a ello, se haya producido un trasvase de más del 40% de alquileres turísticos hacia residenciales desde que se decretó el estado de alarma, como refleja Fevitur, la federación regional que aglutina más de 180.000 inmuebles de este tipo.

No obstante, si se opta por esta opción se debe consultar siempre la normativa vigente en lo relativo a los pisos turísticos de la ciudad en cuestión: en Madrid, por ejemplo, se necesita la aprobación de toda la comunidad y un acceso diferenciado al del resto de vecinos de la finca, mientras que en Barcelona las licencias están congeladas desde 2015. Esto dificulta apostar por este tipo de alquiler, cuestión a la que hay que añadir que para que un inmueble sea rentable de esta forma debe estar ocupado entre un 50% y un 60% cada mes –según el portal Casaktua-, algo muy complicado si no se encuentra en la ubicación idónea. No hay que olvidar que, aunque el piso esté vacío, el propietario debe seguir haciendo frente a las facturas de luz, agua y teléfono e internet, además de afrontar los gastos de la plataforma que da visibilidad al inmueble, cuya comisión ronda el 35%.

¿Y si la convierto en mi nueva vivienda?

Tras el estado de alarma y el confinamiento, se ha incrementado el interés en el mercado inmobiliario por las viviendas en las afueras con jardín o más espacio al aire libre que el que ofrece un balcón o en localidades más pequeñas con mucho menos ajetreo que en la ciudad. Para todos aquellos propietarios que cuentan con una segunda residencia de esta tipología y que se están planteando una mudanza temporal dadas las circunstancias actuales, que han traído cambios laborales como los ERTE o el teletrabajo, es importante tener en cuenta algunos trámites, como empadronarse en la nueva localidad de residencia para facilitar cualquier trámite administrativo; solicitar el cambio de centro médico; revisar los contratos de suministro y cambiar la domiciliación en bancos, seguros (importante revisar qué se tiene contratado en esta vivienda) o cualquier entidad con la que generalmente el propietario se comunique a través de correo postal.

Si dentro de este cambio de vivienda está contemplado el teletrabajo, también habrá que acordar con la empresa los medios pertinentes, de acuerdo a la Ley de Trabajo a Distancia que el Gobierno planea aprobar en los próximos meses. Si se opta por esta opción, la rentabilidad se puede obtener recurriendo al alquiler de la que hasta la fecha era la primera residencia con las dos opciones comentadas con anterioridad.

Sistemas y medidas de seguridad para segundas residencias

A pesar de las múltiples opciones para rentabilizar la segunda residencia, hay propietarios que prefieren mantener su segunda residencia cerrada una vez se ha disfrutado de ella en vacaciones. Aunque la seguridad siempre es fundamental, en estos casos cobra especial importancia: según el Portal Estadístico de Criminalidad del Ministerio del Interior, en el primer semestre del año se denunciaron 32.251 robos con fuerza en domicilios, datos a los que hay que añadir las ocupaciones ilegales, que con la crisis del coronavirus se han incrementado notablemente (un 5% más con respecto al año anterior), con hasta 40 ocupaciones diarias repartidas por toda España.

Desde el portal inmobiliario Fotocasa apuntan que la opción más segura para evitar este tipo de situaciones es que la vivienda esté habitada, ya sea alquilada o tomando algunas medidas que hagan que así lo parezca.

Recoger frecuentemente el correo, colocar un temporizador en algunas luces para que se enciendan cada cierto tiempo y haya sensación de habitabilidad o mantener las plantas del exterior cuidadas son algunos de los consejos más comunes para hacer creer que la vivienda no está vacía. Una buena relación con los vecinos y el administrador de fincas es esencial para ello, ya que además estos pueden estar atentos ante algún movimiento fuera de lo habitual o para que revisen la puerta de casa, pues ladrones y okupas suelen dejar marcas para avisar de que se trata de una vivienda vacía.

Por otra parte, las alarmas y las cámaras de seguridad suelen ser las mejores opciones, porque sirven como elementos disuasorios para estos infractores y porque permiten controlar si hay algún movimiento extraño en la vivienda. Aunque requieren cierta inversión, estos elementos son una de las mejores opciones, especialmente en zonas deshabitadas, donde hay muchas viviendas en desuso o en ubicaciones donde ya se ha conocido que ha habido alguna ocupación o robo.