Alquiler turístico vs residencial: ¿qué opción tiene más ventajas fiscales?

La crisis del coronavirus ha cambiado el mercado español del alquiler. Hasta ahora quienes buscaban mayores rentas optaban por el alquiler a corto plazo, especialmente en aquellas zonas más turísticas. Sin embargo, el confinamiento y la posterior desescalada ha supuesto un parón y ha traído consigo incertidumbre en el sector, de manera que el alquiler turístico ha perdido oferta a favor del residencial. Según datos de pisos.com, desde principios de marzo hasta finales de mayo, el 16,5% del total de inmuebles que se alquilaban con fines vacacionales han pasado a figurar como residencial.

Para elegir entre el alquiler turístico o residencial hay que tener en cuenta la rentabilidad, pero la incertidumbre actual obliga a prestar atención otras cuestiones, como los impuestos, que también afectarán al total de ingresos obtenidos. Según la opción elegida, el tratamiento fiscal varía y, por tanto, las ventajas fiscales de las que el propietario se puede beneficiar. 

IRPF

En primer lugar, el propietario, cuando es persona física, de cualquier inmueble en alquiler debe incluir esos ingresos en su declaración de la renta, que computan como rendimientos del capital inmobiliario. La cuantificación del rendimiento se estipula restando de los ingresos obtenidos los gastos deducibles. 

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No obstante, la normativa distingue entre el alquiler turístico que únicamente pone a disposición del cliente la vivienda y el que ofrece servicios de la industria hotelera, como pueden ser lavandería o restauración. En este último caso, los ingresos computan como rendimientos de actividades económicas. Además, también tendrá esta consideración los arrendamientos para cuya gestión cuenten con al menos una persona contratada a jornada completa. 

Pero, respecto al IRPF, la principal diferencia entre ambos tipos de alquileres, turístico y residencial, es la posibilidad de deducir hasta el 60% del rendimiento neto resultante. Esta ventaja fiscal solo está disponible para los arrendamientos cuyo objetivo sea satisfacer una necesidad permanente de vivienda, mientras que los apartamentos turísticos, incluyan o no servicios de la industria hotelera, no pueden beneficiarse de esta deducción porque cubren una necesidad temporal. 

IVA

Otra de las diferencias es la obligatoriedad o no de tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).  El alquiler de viviendas, siempre que ese sea su uso, es una operación exenta de este impuesto. Sobre esta cuestión la normativa vuelve a distinguir entre la oferta o no de servicios de la industria hotelera. La exención no se aplica a los alojamientos turísticos, aquellos que ofrecen algún tipo de servicio de hospedaje, ya que sus propietarios tienen la condición de empresarios y, por tanto, están sujetos a IVA. En caso de no prestarse servicios de hospedaje, la actividad del alquiler estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas).

Impuestos de Actividades Económicas

Otro de los impuestos que entra en juego, solo en el caso de los alquileres turísticos, es el de Actividades Económicas. El propietario tiene que matricularse en el epígrafe 685 “Alojamientos turísticos extra-hoteleros”, si ofrece servicios de hospedaje o en el epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”, si no los ofrece. Sin embargo, los sujetos pasivos que sean personas físicas residentes, sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades y entidades sin personalidad jurídica cuyo importe neto de la cifra de negocio sea inferior a 1.000.000 de euros quedan exentos de este impuesto.

La tributación del Impuesto de Actividades Económicas será diferente en caso que el propietario de la vivienda la ceda a otra persona o empresa que alquile a terceros como establecimiento extra-hotelero. En ese caso, deberá matricularse en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª ‘Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP’.