La pandemia primero, la rotura de las cadenas de suministro después, el encarecimiento de la energía desde el verano de 2021 y el de las materias primas (acero, aluminio, cemento...), que se vieron agravados con la invasión de Ucrania por parte de Rusia. A todos estos elementos se suman la inflación, la subida de los tipos de interés -que eleva el coste de unas viviendas que ya son más caras de partida que la segunda mano- y la falta de suelo finalista. El entorno se ha ido complicando desde hace dos años y medio para la vivienda nueva y no parece que el futuro a corto y medio plazo vaya a ser mucho más favorable.
El descenso de las compraventas de vivienda nueva en julio, del 2,5% en relación al mismo mes de hace un año, obedece fundamentalmente a que España se encamina hacia una coyuntura de crecimiento económico muy débil. Ha sido su primer retroceso después de veinte meses consecutivos al alza, lo que refleja un empeoramiento de las perspectivas, puesto que se trata de un tipo de operaciones que suelen ser muy permeables al comportamiento del ciclo económico.
Cuando el Banco Central Europeo (BCE) dejó claro que llegaba el momento de endurecer su política monetaria, inicialmente hubo un aumento de las operaciones de compraventa antes de que se produjeran las primeras subidas de tipos oficiales -de 0,5 puntos en julio y de 0,75 puntos este mismo mes-. Esa inercia se ha perdido, apunta a 'La Información' José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu i Fabra, quien incide en que la obra nueva es la primera que se para ante una situación de incertidumbre económica.
La estadística de julio refleja las operaciones firmadas entre los meses de mayo y de junio. Por entonces, el BCE aún no había elevado los tipos y, sin embargo, la inflación ya estaba a punto de tocar el que ha sido su techo hasta la fecha, el 10,8% que marcó en julio. Los precios subieron en tasa interanual un 8,7% en mayo y un 10,2% en junio. Con una inflación desbocada, la escasez de mano de obra especializada y los precios de los materiales en ascenso, el metro cuadrado en las viviendas de obra nueva se situó en 2.035 euros de media al cierre del primer semestre lo que, según la estadística que ofrece el Colegio de Registradores, supone su máximo nivel desde que se recaban estos datos.
Los precios están en un nivel tal, que cada vez hay menos demanda solvente que pueda asumirlos y el hecho de que la oferta sea también más limitada -cada vez salen menos promociones- acaba por retroalimentar esa subida de costes. "Ya sabíamos que esto pasaría viendo los resultados de las empresas constructoras", añade García Montalvo. Sin embargo, la situación del sector dista mucho de ser la que había antes de estallar la burbuja inmobiliaria en 2008. Las promotoras ya no pagan los suelos íntegramente con crédito y, además, la banca ha hecho todo un proceso de saneamiento para eliminar el ladrillo tóxico de su balance.
En un congreso celebrado la pasada semana en Valencia, los empresarios de la construcción y promotores urbanísticos reclamaban a la Administración más agilidad en la tramitación de licencias, especialmente en las principales ciudades del país. Desde la Asociación de Promotores y Constructores de España denuncian el exceso de regulación en el sector que, desde su punto de vista, genera una enorme inseguridad jurídica para las empresas del sector. Su presidente, Juan Antonio Gómez Pintado, reclama al Gobierno una nueva legislación que solucione los problemas en la gestión de suelo finalista y en el proceso administrativo y que dé flexibilidad a los planes generales. Además defiende que el Ejecutivo debería tratar de homogeneizar la legislación española en este ámbito.
Desde la consultora inmobiliaria CBRE consideran que el coste de los materiales de la construcción ha tocado techo a mediados de este año y ha iniciado una senda de descenso gradual. A partir de la segunda mitad del año, estima que se produzca un ajuste gradual de los costes de construcción, revirtiendo un tercio del incremento registrado en los últimos dos ejercicios y con previsión de alcanzar los niveles de equilibrio a largo plazo en 2025, según apuntan en un informe que hicieron público a comienzos de este mes. "Prevemos un ajuste gradual de los costes de construcción, que ayudarán a paliar consecuencias arrastradas durante los últimos meses en el sector y que traerán consigo nuevas oportunidades de desarrollo", asegura Joan Pina, Director de Previsión Econométrica de la firma.
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