Ya llegó. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publicó este martes el nuevo indicador de referencia para el precio del alquiler nacional, aunque no será hasta su entrada en el BOE, previsiblemente el próximo 13 de marzo, cuando estará vigente para que las autonomías que así lo deseen puedan poner en marcha las intervenciones de precios de mercado. El estadístico recoge un amplio abanico de datos en el que han colaborado más de diez organismos sobre la base de la información facilitada por Hacienda, relativa a las declaraciones del IRPF. Esto deja fuera del registro los datos de precio ofertados por los fondos de inversión y fondos buitre, que al ser personas jurídicas no realizan la declaración y quedan fuera del conteo.
Esto no supone un problema en la aplicación de la ley, ya que estas viviendas se agrupan en zonas censales en las que, por lo general, se habrá podido establecer un rango de precio con viviendas recogidas a través de los datos de la Renta de Personas Físicas (que son mayoritarias), por lo que los precios de los inmuebles de los fondos buitre se verán referenciados en aquellas casas de iguales características de su zona. No obstante, la incidencia de estos fondos es también asimétrica y su impacto es mayor en zonas tensionadas.
Según los datos de la Dirección General del Catastro, la proporción de personas jurídicas titulares de bienes inmuebles en las provincias de Barcelona, Madrid o Málaga están mínimamente por encima de la ratio nacional (un 2,57% en la capital, un 2,59% en Barcelona o un 3,49% en la provincia malagueña, frente a un 2,4% de la media nacional). No obstante, las altas residenciales anuales sí se concentran mayoritariamente en personas jurídicas y, más en particular, en socimis con más de ocho inmuebles en propiedad.
En la ciudad de Madrid, casi el 60% de las casas que se lanzaron al mercado entre 2008 y 2022 provienen de compañías con 8 o más activos inmobiliarios, una proporción similar a la de Málaga, mientras que la media nacional para este mismo periodo se colocó en el entorno del 44%. Algo más cercana a la media se sitúa Barcelona, con un 48% de altas residenciales por grandes fondos por la mayor incidencia de personas físicas que sacan vivienda al mercado.
La especulación inmobiliaria por parte de grandes fondos de inversión, junto a un severo decalaje entre oferta y demanda residencial, ha estado tras el incremento en los precios residenciales. El último 'Cuaderno de Información Económica' de Funcas afirmaba que el aumento persistente en los costes se ha visto impulsado "más por la demanda mayorista y no residente –que suele ser más especulativa– que por la demanda minorista residencial".
Un indicador esencial para el desarrollo de la ley
El nuevo indicador de precios es uno de los requisitos fundamentales para que las comunidades autónomas -la administración competente en materia de vivienda- puedan aplicar las limitaciones de precios sobre los alquileres de las zonas declaradas como tensionadas. El otro documento necesario será una memoria técnica en las que cada autonomía que vaya a declarar áreas con precios calientes detalle una serie de actuaciones para destensar los precios y producir un abaratamiento.
Además, la referencia tiene también una función informativa para diferenciar entre los precios ofertados en los distintos portales inmobiliarios y el rango que ofrece el Ministerio de Vivienda. Según los ejemplos que dispuso el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, las diferencias rondan el 40% y, en el caso de Madrid, hasta el 60%.
Esta divergencia ha hecho arquear la ceja a los promotores inmobiliarios. Beatriz Toribio, secretaria general de APCEspaña, afirma que si bien en algunas zonas puede haber margen de negociación, "en el caso de las grandes ciudades y zonas costeras, la diferencia entre el precio de oferta y el precio final no puede ser tan dispar debido a la falta de oferta”. “Los usuarios deben ser conscientes de que no es una foto real del mercado”, defiende.
