El Gobierno incluirá en el plan de choque contra el impacto de la guerra una limitación del 2% para las subidas de los precios del alquiler. Se trata de una medida que nace de la negociación entre los socios de la coalición pero que, según el sector inmobiliario y varias fuentes jurídicas, presenta "dudas legales". Tanto es así que defienden que el Ejecutivo se enfrentará a litigios con particulares por intervenir el mercado del alquiler. Cabe señalar que esta medida se aplicará a todos los contratos en vigor, tal y como publicó este periódico. Es decir, no habrá distinciones entre grandes tenedores y pequeños propietarios.
Miguel Ángel Albadelejo, socio fundador de Dikei Abogados y responsable del área de negocios, considera que este detalle es importante para concluir que la medida "afecta al derecho de la propiedad" y, en consecuencia, el Ejecutivo "deberá indemnizar a los propietarios que reclamen". Albadalejo considera que a diferencia de los grandes tenedores "que seguramente no tienen interés en reclamar las cuantías", los propietarios cuyos ingresos dependen de los alquileres llevarán al Gobierno a los tribunales. Para el abogado, la justificación del Ejecutivo es razonable, al tener en cuenta el contexto económico y el impacto de la invasión de Ucrania, no obstante, califica esta limitación de "expropiación limitada de derechos".
La mayoría de contratos de alquiler incluyen una cláusula para adaptar el precio de la renta en función de la evolución del índice de precios al consumo (IPC). Esto puede provocar desequilibrios en el mercado y dificultades para los arrendatarios, si se tiene en cuenta que la tasa interanual del IPC alcanzó el 7,6% en febrero y que la previsión es que el dato de marzo, que se conocerá esta semana, se sitúe por encima. Por ello, el Ejecutivo busca moderar las subidas que se puedan producir y limitará el incremento al 2%. No obstante, Albadalejo explica que esta medida supone intervenir un contrato privado entre dos partes y por ello, defiende que se trata de una "conculcación de derechos adquiridos" en la ley de arrendamientos urbanos.
"La legalidad de la medida es discutible y controvertida, por el ámbito competencial y porque no deja de ser una intervención", afirma Paloma Angulo, socia de Zurbarán abogados. Juan Liquiniano, especialista de Derecho Civil del Bufete Mas y Calvet, añade que "un decreto-ley puede modificar las disposiciones contractuales entre particulares. Es algo que ya se hizo en la época más dura de la pandemia de Covid; otra cosa es la posible constitucionalidad de la medida". Angulo compara el tope que va a aprobar el Gobierno con la "contención de rentas" de la ley catalana, una medida que el Tribunal Constitucional ya ha calificado de inconstitucional. Durante la pandemia, el Ejecutivo aprobó un plan para que los alquileres se congelaran y no se pudieran actualizar las rentas, ahora, esta medida propone limitarla al 2% y durante tres meses, hasta junio.
"La legalidad de la medida es discutible y controvertida", afirman los expertos
La sensación de las fuentes consultadas es que el Gobierno "vuelve a cargar sobre los propietarios particulares lo que es responsabilidad de la Administración, tal como resume Franciso Iñareta, portavoz de Idealista. En esta misma línea, Angulo defiende que "si bien es necesario adoptar medidas que palien los efectos derivados de esta crisis, ésta, en concreto, supone cargarlas, de nuevo, sobre los propietarios, desincentivando aún más el mercado de arrendamiento de inmuebles y suponiendo un nuevo golpe para los arrendadores, para los que no se prevén en principio medidas compensatorias". Beatriz Toribio, analista inmobiliaria, también opina que el Gobierno está "tratando el problema del alquiler enfocándose solo en el sector privado, sin tener en cuenta que los propietarios también sufren estas subidas de precios".
Toribio prevé que el efecto de la medida sea "difícil de medir" porque asegura que muchos particulares prefieren no trasladar los incrementos de precio derivados de actualizar los contratos con el índice de precios al consumo (IPC). Así lo indican también desde la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), "la mayoría de los propietarios nunca trasladan de forma completa los incrementos del IPC a las rentas de sus alquileres". Esta situación, en cualquier caso, puede producir efectos "perversos". "En los contratos de arrendamiento cuya vigencia esté llegando a su fin, los propietarios, lejos de buscar una renovación que pueda resultarles antieconómica y deficitaria, van a preferir quizás, resolver el contrato y suscribir uno nuevo con otro inquilino, con un precio que sí se ajuste a las actuales circunstancias de mercado, generándose por tanto así incertidumbre y lográndose el efecto inverso", pone como ejemplo la socia de Zurbarán.
Juristas y sector inmobiliario consideran que la limitación en las subidas de precios provoca "inseguridad jurídica" y que esto puede tener consecuencias a nivel de inversiones, pero también sobre la oferta de vivienda en alquiler. Desde Asval resumen que esta medida solo provocará "en el medio y largo plazo, una limitación y encarecimiento de la oferta de vivienda en alquiler", tal como apunta también Paloma Angulo. "La experiencia vivida en Cataluña ha demostrado que cualquier medida no incentivadora en el mercado del alquiler tiene consecuencias inmediatas como la retirada de producto del mercado, la subida de los precios y la dificultad al acceso para las personas que buscan una vivienda en alquiler", justifican desde Idealista.
La medida se aprobará este martes en el Consejo de Ministros, junto a otras iniciativas que buscan paliar el incremento de los precios y las consecuencias económicas de la invasión de Ucrania por parte de Rusia. El Gobierno aprobará una bonificación de 20 céntimos por litro de combustible para todos los ciudadanos, prorrogará las medidas fiscales vinculadas a la factura eléctrica y ampliará el bono social eléctrico hasta alcanzar los 1,9 millones de hogares. Además de las medidas de ámbito energético, el Ejecutivo dará luz verde a un incremento del 15% a la cuantía que perciben los beneficiarios del ingreso mínimo vital.
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