El mercado inmobiliario español ha pasado por diversos momentos durante los últimos años. El ecosistema tuvo un 2021 y 2022 con cifras históricas, pero el comienzo de 2023 llegó con las repercusiones de una guerra y la incertidumbre económica que han provocado que la historia cambie en los primeros meses del año. La situación económica global por el alza de tipos, la subida de los precios tanto para la compraventa como para el alquiler, la falta de suelo para construcción, y otros factores han hecho que los inversores pongan el foco sólo en lugares muy específicos y que les traiga mucha rentabilidad. El mercado del alquiler es uno de los más optados para ello, y un informe asegura que Parla, Elda y Talavera de la Reina son las ciudades donde el alquiler puede entregar al inversor más de un 10% de rentabilidad.
Así lo indica el documento elaborado por la empresa especializada en la inversión en alquiler, Masteos, llamado ‘Dónde invertir en vivienda en alquiler según nuestro presupuesto’. Este archivo pretende ayudar a encontrar oportunidades de inversión en una vivienda, "una tarea complicada”, para lo que entrega información sobre los municipios y provincias que más rentabilidad tienen dependiendo de la inversión que se haga. En este caso Parla, Elda y Talavera fueron las tres ciudades más rentables de España para invertir en una vivienda de alquiler. En particular, la primera consigue un 13,96% de rentabilidad, mientras que la segunda llega a un 11,14% y la última un 10,40%. Sin embargo, todo dependerá de la cantidad de dinero que uno disponga como presupuesto para realizar este tipo de movimientos.
El estudio lo divide en cuatro categorías: gastos menores a 80.000 euros; entre 80.000 y 120.000 euros; entre 120.000 y 200.000 euros, y finalmente en movimientos que superan los 200.000 euros. En el caso de Parla, la inversión a realizar debe ir en la tercera categoría para llegar a estas cifras de rendimiento, mientras que Elda y Talavera están ambos en el pack de los desembolsos inferiores a los 80.000 euros. Elda destaca por estar en la provincia de Alicante y tener un importante sector primario para consolidar la industria del calzado y por sus polígonos industriales. Talavera está en el ‘top’ por su ubicación, por ser una ciudad comercial y por su mercado de cerámica. Parla tiene el mejor rendimiento de todas por el desarrollo que ha tenido en los últimos año, lo que lo ha convertido en un importante centro industrial y de servicios. A ello le suman la construcción del tranvía (movilidad) y su amplia variedad de servicios.
“Día a día los perfiles de los particulares que quieren invertir en vivienda en alquiler son múltiples, pero hay dos elementos clave a la hora de definir su proyecto de inversión: la rentabilidad esperada y el presupuesto disponible”, indican en el documento desde Masteos. Otro de los sitios destacados en inversiones bajas es Alcoy (9,60% rentabilidad) o Ferrol (9,41%). En la categoría de 80.000 a 120.000 euros, Ourense se lleva el primer lugar de eficiencia con 8,88%, seguido de San Cristóbal de la Laguna en Tenerife (8,15%). Para la tercera categoría de inversión, aparte de Parla, también añaden a Santander y Salamanca con 8,44% y 8,12% respectivamente. Madrid municipio se suma a estos con sólo un 6,01% de rentabilidad. Para las inversiones que superan los 200.000 euros, el primer lugar se lo lleva Alcalá de Henares con 7,66% de rentabilidad; Mollet del Vallés (6,67%), y Alcorcón (6,66%).
Precio del alquiler al alza
Todo esto ocurre en plena alza de los precios del alquiler. Aunque el sector advierte que el el 'rally de los precios' llegará a su fin en los próximos meses, por ahora los agentes llaman a mantener la calma con las subidas y los datos aseguran que la compraventa seguirá específicamente en sectores prime, y en inmobiliarios con características sostenibles que son las que entregarán mayor rentabilidad a futuro. De acuerdo al último informe semestral de precios del alquiler del portal Pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en el mes de junio un precio medio de 10,90 euros por metro cuadrado, lo que significó un alza semestral de 3,91% e interanual de 6,65%. El gran problema con estas subidas de valor es que el acceso a la vivienda se hace cada vez más difícil para aquellos que buscan emanciparse.
La fuerte demanda también ha provocado que el tamaño de los pisos que se buscan sean menores y según el Instituto Nacional de Estadística (INE), los 'minipisos' son los más llamativos en ciudades como Madrid o Barcelona. El portavoz y director de estudios de Pisos.com, Ferrán Font, ha comentado en su informe que “hay que buscar soluciones que permitan incrementar el parque disponible con el fin de que exista un mayor equilibrio frente a la demanda”, a lo que añade que “sólo resolviendo la barrera de los precios lograríamos que el alquiler tomara más peso frente a la propiedad”. Para ello también propone dar incentivos a los propietarios en vez de penalizarlos con medidas como la Ley de Vivienda que es “contraria a la rentabilidad de un activo que sirve como refugio para la inversión de muchos pequeños ahorradores”.
Por ejemplo, analizando la oferta que existe actualmente en los portales inmobiliarios, se encuentra que en Parla la disponibilidad es variada. En la web Idealista, hay 45 pisos para alquilar que van desde los 650 euros hasta los 1.600 euros. En Fotocasa hay 49 alternativas que oscilan entre los 300 euros y los 1.600, y en Pisos.com hay 33 viviendas para alquilar que tienen los mismos precios que en el primer portal. En Talavera hay más opciones: en los tres portales hay entre 24 y 90 opciones para buscar que van desde los 150 euros hasta los 1.300 euros de alquiler. Ya en Elda, hay poco más de 40 pisos para mostrar y el precio más económico para arrendamiento es de 350 euros y como tope se alquilan a 1.100 euros.
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