Las sucesivas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) ha disparado al euríbor, el índice al que se referencian la mayoría de las hipotecas, encareciendo tanto el precio medio de los nuevos créditos como el de las renegociaciones que se firman. Precisamente son estas últimas las que más están experimentando en sus precios los incrementos, hasta tal punto que no sólo han marcado máximos de toda la serie historia, si no que la diferencia entre lo que cobran los bancos por los nuevos créditos y las reestructuraciones está también en niveles no vistos.
Según los datos del Banco de España, en agosto, el tipo medio TEDR (que excluye las comisiones) de las renegociaciones ha escalado 20 puntos básicos hasta el 4,41% (desde el 4,21% anterior), el porcentaje más alto de toda la serie histórica, que arrancó en diciembre de 2014, mientras que el precio de las nuevas hipotecas se situó en el 3,78%, tras subir 7 puntos básicos con respecto a julio. Además, la divergencia entre ambos costes se situó en los 63 puntos.
Desde que el BCE comenzó a subir los tipos de interés, en julio de 2022, no había habido una tendencia clara sobre cuál de los costes de estos créditos tomaba la delantera, aunque ambos iban subiendo al calor del alza de los tipos de interés. Sin embargo, desde que arrancó el año, el precio de las renegociaciones ha subido 141 puntos básicos, ya que en enero estaba en el 3%, lo que supone un alza del 47%. En cambio, el de las nuevas hipotecas ha cerrado agosto en el 3,78% desde el 3,20%, es decir, 58 puntos básicos, o en términos porcentuales un 18%.
Precisamente, desde abril de este año, ha sido el precio de las renegociaciones las que tomaron definitivamente la delantera. A partir de ese mes, dio el salto, pero con divergencias de 18 puntos básicos en mayo o 34 puntos en junio sobre el precio de las nuevas hipotecas, siendo la diferencia de agosto también la más elevada desde que hay registros.
En cambio, habría que remontarse a marzo de 2015 para ver una diferencia cercana, 58 puntos básicos, pero en este caso a la inversa. Aquel mes, el tipo medio de las refinanciaciones se situaba en el 1,87%, mientras que el tipo medio de las nuevas firmas cerraba en el 2,47%, lo que suponía una brecha de 58 puntos básicos.
Fuentes del sector financiero explican que, en estos momentos, debido a la subida del euríbor, las cuotas de los hipotecados a tipo variable se han disparado, dado que su interés se calcula con este índice. Y para suavizar ese aumento, muchos de estos clientes han tratado de renegociar sus condiciones, ya sea con su banco o con otras entidades. Esto puede explicar, en gran parte, por qué el interés de las renegociaciones es superior al de las nuevas operaciones y se ha ido acrecentando la diferencia entre ambos durante los últimos meses.
En ese sentido, Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash, añade que "en general, cuando la mayoría de estas operaciones se producen por petición de clientes que tienen problemas para pagar su hipoteca y quieren modificar sus condiciones para poder hacer frente a las cuotas, los bancos aumentan el interés, pues quieren cubrirse ante potenciales impagos futuros". Al mismo tiempo, se cambian otros aspectos para reducir la cuota mensual: se amplía el plazo de devolución, se ofrecen carencias, etc.
El volumen de renegociaciones supera al de 2022
La subida del euríbor también ha hecho que los volúmenes de renegociaciones se hayan disparado si te tienen en cuenta pasados ejercicios. Así, hasta agosto, y según estos mismos datos del Banco de España, el saldo se ha situado en los 3.003 millones de euros, lo que supone superar en algo más de 1.000 millones los volúmenes de todo 2022, como consecuencia de las dificultades que se encuentran algunas familias para afrontar sus créditos.
Si se compara con igual periodo de 2022, el volumen de renegociaciones se ha disparado un 216%, puesto que, hasta agosto del año pasado, los importes totales ascendían a 949 millones de euros. Habría que remontarse a los años posteriores al estallido de la crisis inmobiliaria para ver importes superiores. En 2015 superaron los 9.000 millones de euros, aunque ese año el tipo medio aplicado a las renegociaciones era del 1,91%. En 2016, con un tipo de interés cayendo hasta el 1,81%, el volumen ascendió a los 6.396 millones de euros.
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