Cuando concluya el mes de junio los precios de la vivienda habrán completado una década al alza en España. Los pisos se han encarecido trimestre a trimestre desde 2014, según el índice que elabora el Instituto Nacional de Estadística. Han subido, incluso, en los momentos en los que la coyuntura económica no era la más propicia para que se produjera esa revalorización, como durante la peor fase de la pandemia de Covid en 2020 o ante la subida de los tipos de interés más elevada desde la creación del euro. El encarecimiento del crédito ha expulsado al colectivo de población más vulnerable, fundamentalmente jóvenes e inmigrantes, del mercado de compraventa, generando un efecto de olla a presión en el mercado de alquiler.
Pese a que no existen estadísticas oficiales a nivel estatal sobre el comportamiento de los precios de los arrendamientos, los datos que manejan portales como Idealista apuntan a una subida de casi el 79% entre marzo de 2014 y el mismo mes de este año. En ese periodo, el precio medio de los alquileres se habría disparado de los 7,1 a los 12,7 euros por metro cuadrado de media, marcando su máximo nivel desde que la firma recaba estos datos. La información de que dispone otro de los principales portales inmobiliarios apunta en la misma dirección. En marzo el precio de la vivienda en alquiler subió un 7% interanual hasta los 12,36 euros por metro cuadrado, en el que es ya el mayor repunte para un mes desde 2006.
Ambas referencias ponen cifras a un problema sobre el que el Banco de España (BdE) advierte en su último Informe Anual. La entidad señala cómo en un contexto de fuerte dinamismo del empleo, la desigualdad de la renta ha disminuido de forma significativa, si bien se observan algunas bolsas de vulnerabilidad en determinados colectivos, que estarían "relacionadas, en gran parte, con dificultades de acceso a la vivienda". El organismo llama la atención sobre el elevado esfuerzo que supone el gasto en vivienda en el segmento del alquiler para los colectivos con menor nivel de renta, cuya posición económica es vulnerable.
España destaca como la economía europea donde un mayor porcentaje de personas que residen en el mercado del alquiler se encuentra en una situación de riesgo de pobreza o de exclusión social. Según explica a 'La Información' Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research, en general, los hogares que viven en alquiler a precio de mercado suelen tener un nivel de ingresos relativamente modesto. Según la Encuesta de condiciones de vida de 2022, estos tenían una renta neta promedio de 21.271 euros anuales, un 28,4% inferior a la renta neta de las familias que tienen su vivienda principal en propiedad (29.704 euros).
De este modo, el 44,8% de los españoles que residían en viviendas de alquiler a precio de mercado estaban en riesgo de pobreza o de exclusión social, siendo este el porcentaje más elevado de toda la Unión Europea y el 39,4% de ellos dedicaban más del 40% de su renta disponible a pagos relacionados con la vivienda, frente al 21% de media entre los Veintisiete, un porcentaje que excede las recomendaciones de los expertos. "Un segmento concreto de la población española se ha visto completamente expulsado del mercado de la compraventa para llegar a un mercado del alquiler con un nivel de precios elevado que reduce, todavía más, su poder adquisitivo", apunta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
El precio de los arrendamientos marca un máximo histórico en más de la mitad de las comunidades autónomas y en catorce de las cincuenta capitales de provincia. "La situación es alarmante porque casi dos años después de superar el precio registrado en la burbuja de 2007, continúa subiendo con fuerza sin vistas a moderarse", apunta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, en uno de los últimos informes elaborados por el portal. Al sobrecalentamiento de este mercado está contribuyendo la falta de oferta para responder a una demanda en aumento, un fenómeno que se ha visto agravado por la transferencia de arrendamientos residenciales a alquileres turísticos, de temporada o de habitaciones, sobre todo en los grandes núcleos urbanos y en las zonas turísticas.
El BdE incide en que debido a esta vulnerabilidad desde finales de la primera década del siglo XXI la desigualdad de riqueza ha aumentado sensiblemente en España, al haberse producido una menor acumulación de patrimonio inmobiliario en los segmentos más bajos de renta. Así, si desde 2011 la proporción de hogares propietarios de su vivienda principal ha caído de media diez puntos, en los jóvenes el retroceso ha sido de 33 puntos y en las familias de renta baja de 20.
Un desafío que sólo se solucionará con una respuesta integral
El organismo incide en que para solventar el problema de acceso a la vivienda (calcula que en 2025 el déficit de inmuebles nuevos alcanzará los 600.000) es necesario desplegar toda una batería de medidas, muchas de carácter estructural en ámbitos como el empleo o la educación. Judit Montoriol apunta a la necesidad de fomentar la creación de suelo finalista, de reducir los tiempos administrativos en la concesión de licencias, incrementar la dotación presupuestaria para desplegar políticas públicas de vivienda, facilitar la reconversión de usos (por ejemplo, oficinas en zonas de baja demanda terciaria y alta demanda residencial).
La experta recomienda también aumentar la edificabilidad en zonas de elevada demanda y escasez de suelo, impulsar la colaboración público-privada para la construcción de vivienda en alquiler asequible (mediante concesiones y derechos de superficie), avanzar en la construcción de vivienda industrializada y facilitar el acceso a financiación en condiciones favorables. "Estas medidas ayudarían a que la oferta de vivienda fuera suficientemente elástica para responder a las necesidades de vivienda de una forma más rápida cuando aumenta la demanda, sin generar presiones excesivas sobre el precio", sostiene.
