Los fondos presionan los alquileres de las grandes hoteleras por el alza del IPC

La invasión rusa sobre Ucrania está teniendo una clara presión sobre los precios, con subidas sin precedentes en las materias primas y en la energía. Y todo ello está repercutiendo en el IPC, indicador que determina finalmente los alquileres. Es una situación que afectará a las grandes hoteleras en los próximos meses, según las fuentes consultadas, con la revisión de los contratos en arrendamientos y sobre todo, con la firma de nuevos acuerdos, ya que la gestión bajo arrendamiento es el formato más extendido para seguir expandiéndose.

Ahora mismo, inciden algunas voces, costes como la luz suponen aproximadamente la mitad de los gastos de explotación de las hoteleras. Es un problema que amenaza con quebrantar la senda de crecimiento que muchas compañías se habían marcado para 2022, año en el que querían cambiar por fin los números rojos por los negros tras dos años de pérdidas a causa de la crisis sanitaria. Para las hoteleras, por su parte, parece imposible trasladar el coste del alza de las materias primas a sus precios. Sobre todo, porque la mejora de la demanda tras la crisis sanitaria se ha conseguido, en parte, por ofertas y descuentos.

La renegociación de rentas con motivo de la subida del IPC será el segundo gran pulso tras el desatado con la crisis del coronavirus, momento en el que los ingresos cayeron a plomo y obligaron a sentarse a arrendadores y arrendatarios para hallar una solución. Muchas de estas negociaciones llegaron a buen puerto, como los de Hotusa con la socimi Millenium o las de Meliá, que ahorró 37 millones en alquileres el primer año covid. 

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Por el lado contrario, un buen grupo de operaciones terminaron en ruptura e incluso en los tribunales. Un sonado caso fue de Room Mate en su hotel boutique Gerard. Otro lo protagonizó NH, que acudió a la justicia para conseguir una rebaja en sus rentas, aludiendo a la famosa cláusula "rebus sic stantibus" por el imprevisible golpe de la crisis sanitaria.

La exposición creciente de las hoteleras a los contratos de los arrendamientos es indudable. Grupos como Hotusa, NH o Barceló han optado en los últimos años por separar la gestión de los activos y la función patrimonialista. Un caso claro se observa en la estrategia de Meliá, que quiere que en el medio plazo los hoteles en propiedad solo representen un 10% de su portfolio. Otro ejemplo es el de la familia Matutes, dueña de Palladium, que ha creado su propia gestora hotelera.

El efecto inmediato de este nuevo esquema ha sido la irrupción de grandes inversores como propietarios y, por tanto, arrendadores de estos hoteles. Basta con echar un vistazo a algunas de las grandes operaciones de venta de este último 2021: la pata inversora de JLL se hizo con el hotel Calderón de Barcelona y Meliá traspasó ocho inmuebles a la socimi Atom, de Bankinter. En lo que va de 2022 sigue la tendencia, con la compra del hotel Don Carlos, en Ibiza, por parte del fondo suizo Stoneweg y la entrada del inversor turco Arlaes en el Hard Rock de Madrid, en venta desde el pasado año.

Nuevas operaciones

Para este 2022, la previsión es que se sigan firmando acuerdos bajo la misma fórmula. El último informe anual de la consultora Colliers, que sirve de termómetro para el sector, apunta a que pese a que 2021 fue un año "de récord" en inversión hoteleras, las perspectivas para este nuevo año son muy positivas con "un pipeline (previsión) que supera los 1.500 millones de euros". Otro estudio reciente, en este caso de Gesvalt, considera que la inversión en hoteles se situará entre los 2.000 millones y los 2.500 millones de euros en 2022.

Laura Hernando, responsable del área hotelera de la consultora de Colliers, cree que "se mantendrá la tendencia de este último año" por factores como el "fuerte apetito inversor" y la "alta presión compradora". Con todo, hay quien cree que el alza en los alquileres hoteleros será limitado. Los expertos de Savills Aguirre Newman piensan que muchas hoteleras se protegerán con los largos plazos de los contratos de arrendamiento, que pese a que tradicionalmente están vinculados al IPC, llegan hasta los 25 años.