El Euríbor a 12 meses, la referencia de las hipotecas a tipo variable, ha roto definitivamente la tendencia a la baja que había dibujado desde octubre y, después tres caídas consecutivas del promedio mensual, la cotización apunta a un repunte en febrero. Su cotización de este lunes (3,678%) le lleva a su nivel más alto de 2024 y desde el 14 de diciembre, antes de la reunión prenavideña del Banco Central Europeo (BCE). Tanto en ese encuentro como en el de finales de enero, la autoridad monetaria advirtió de que las expectativas de rápidas y amplias rebajas de los tipos que manejaban los mercados eran erróneas. Se habían pasado de la raya.
De este modo, el mercado interbancario está volviendo poco a poco a su cauce. El citado Euríbor solo mide el interés al que los grandes bancos se prestan entre sí a distintos plazos, aunque luego es la base para el cálculo del coste de financiación de las hipotecas. Desde el mínimo de casi un año que fijó el pasado 1 de febrero en el 3,505%, el Euríbor a 12 meses ha escalado casi dos décimas y los expertos prevén que vuelva a situarse por encima del 3,7%, descontando así tres rebajas de tasas para 2024 y no cinco como apuntaban los futuros sobre tipos en enero.
Tras el repunte continuado de estos días, la media mensual de febrero se eleva al 3,62% de forma provisional. Subiría así ligeramente desde el 3,606% de enero y también frente al 3,534% de febrero de 2023, es decir, que las cuotas revisables anualmente volverían a subir. También lo harán si continúa esta tendencia las de marzo, puesto que el promedio en ese mes el año pasado se colocó en el 3,647%, por debajo de la cotización actual del Euríbor. De este modo, la espera rebaja de cuotas que se espera en el mercado hipotecario retrasaría otra vez su aparición hasta abril, cuando la curva actual del Euríbor sí proyecta su primer descenso interanual.
Hipotecas fijas al alza pero el Euríbor es el rey
Con datos hasta noviembre de 2023, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) observa un cambio significativo en la estructura de las hipotecas en España, según el último boletín publicado en enero. El crédito a la vivienda vinculado a tipos variables inferiores a 1 año (como el Euríbor a ese plazo o al de 6 meses) representaba el 47% del total concedido en 2016, mientras que los préstamos mixtos con un tramo fijo de 5 años iniciales constituían el 24,5% y el resto, fijo.
Sin embargo, esta tendencia se ha dado la vuelta en siete años. En 2023, solo el 20% de los préstamos para la adquisición de vivienda se referenciaron al tipo variable puro (-27 puntos menos), un 21% se han vinculado a tipos mixtos (apenas 3 puntos menos que en 2016) y más del 45% se han asociado a tipos fijos (27 puntos más).
Pese a ese vuelco, el Euríbor todavía sobre el 55% del saldo vivo de hipotecas inmobiliarias en España para particulares, según la AHE. Hasta junio, la cartera total superaba los 606.000 millones de euros hasta junio, tras una caída del 2,9% fruto de las amortizaciones aceleradas y la menor concesión de préstamos por las condiciones más exigentes de la banca.
El 30% se revisa semestralmente
Según el Banco de España, la frecuencia de revisión del tipo de interés más habitual es la anual (un 62%, frente al 30% con frecuencia semestral), mientras que para las empresas son más comunes las revisiones trimestrales (un 52%, frente al 18% semestral y el 17% anual). La referencia más habitual en estos dos segmentos de crédito es el Euríbor a 12 meses (más del 90% en el caso de las hipotecas y casi el 47% en el del crédito a sociedades), si bien en el caso de las empresas un 24% y un 12% de los préstamos a tipo variable se referencian a Euríbor a 3 y 6 meses, respectivamente.
El peso de las hipotecas inmobiliarias en relación al PIB ha reducido su peso al 43%, 13 puntos porcentuales menos que el 56% de diciembre de 2020. Hasta el tercer trimestre de 2023, el importe medio del préstamo inmobiliario en España de nueva constitución ascendía 141.590 euros, con un plazo medio de 24,5 años. La vida media de las hipotecas apenas llega a los 8 años en promedio.
