2023 fue un año en el que el mercado hipotecario e inmobiliario de Estados Unidos estuvo bajo mucha presión con el incremento constante de los tipos de interés y la previsión de una mayor desaceleración de la demanda generalizada. Un descenso del gasto que sí se observó en algunos sectores, como precisamente el de la vivienda. Con los tipos hipotecarios por encima del 7,5% en su pico, los compradores quedaron rezagados. Pero ahora algunos analistas, con los últimos datos en la mano, comienzan a hablar incluso de 'brotes verdes' en el sector.
El volumen total de solicitudes de hipotecas aumentó un 9,9% en la primera semana de enero de 2024 con respecto a la última de diciembre de 2023, según el índice desestacionalizado de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés). De hecho, las solicitudes de préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda nueva aumentaron un 6%, pero siguieron siendo un 16% inferiores a las de la misma semana hace un año. Los compradores siguen enfrentándose a una oferta limitada y a unos precios de los inmuebles sobrecalentados. Aunque la tendencia ya da visos de cambio.
“El aumento de las solicitudes de compra y refinanciación, tanto para préstamos convencionales como públicos, es prometedor para empezar el año, pero probablemente se deba a la recuperación de la actividad tras las vacaciones y la bajada de los tipos a finales de año”, aseguró Joel Kan, economista de la MBA, en un comunicado tras el dato. "Los tipos hipotecarios y las solicitudes han sido volátiles en las últimas semanas y la actividad general sigue siendo baja", advierte.
El tipo de interés medio contratado para las hipotecas a 30 años a tipo fijo aumentó del 6,76% al 6,81%, sin cambios en relación con los números de la semana anterior para los préstamos con un pago inicial del 20%. Este tipo alcanzó un máximo del 8% en octubre y se situó en el 7% durante gran parte del año pasado.
Mejora progresiva
Por otro lado, en cuanto a las solicitudes de refinanciación de hipotecas ya constituidas aumentaron un 19% respecto a la semana anterior y un 30% respecto a la misma semana hace un año. Con las expectativas del recorte de los tipos de interés, una mayor cantidad de demandantes ha optados por refinanciar sus préstamos. Al igual que el ligero repunte en la contratación de nuevos préstamos hipotecarios apunta a esa misma dirección. La luz al final del túnel, al menos para algunos consumidores, ya está más cerca.
"Con los últimos datos hemos decidido revisar al alza nuestras previsiones de revalorización del precio de la vivienda a escala nacional, hasta el 5% en 2024, frente al 1,9% anterior, y el 3,7% en 2025, frente al 2,8% anterior", asegura Goldman Sachs en un informe reciente sobre la situación del mercado inmobiliario estadounidense. El banco de inversión cree que esa hoja de ruta de la Fed de tres o más recortes en los tipos de interés puede soliviantar la situación del mercado inmobiliario. Un esquema que podría afectar de manera positiva, en su opinión, sobre la mayor demanda de inmuebles y una mejora del dinamismo económico.
"Tenemos esas expectativas porque pensamos que se va a producir una mejora marginal de la asequibilidad de la vivienda (…) Según nuestras previsiones, la tasa hipotecaria fija a 30 años descenderá hasta el 6,3% a finales de 2024 (nuestra previsión anterior era del 7,1%)", asevera la entidad financiera. Esta revisión refleja la previsión de los economistas de Goldman Sachs de que la Reserva Federal aplicará hasta cinco recortes en 2024 en un contexto de fuerte crecimiento de la economía, así como una cierta compresión del diferencial entre los tipos hipotecarios y las rentabilidades de los bonos del Tesoro de Estados Unidos.
Para contextualizar, los datos de octubre del índice Case-Shiller indicaron una revalorización secuencial del precio de la vivienda del 8,1% sobre una base anualizada desestacionalizada, el sexto mes consecutivo de una subida intermensual anualizada superior al 8%. Los datos de mayor frecuencia confirman esta conclusión; las cifras semanales de Redfin sugieren que la mediana de los precios de venta de las viviendas subió un 2% en EEUU en diciembre, sobre una base no desestacionalizada.
"Atribuimos este impulso en gran parte al persistente desequilibrio de la oferta de viviendas unifamiliares, aunque el nivel de existencias para la venta ha aumentado ligeramente en los últimos meses... A medida que la oferta de vivienda se reconstruya gradualmente más allá de 2025, esperamos que la HPA se modere, aunque es probable que la asequibilidad de la vivienda siga siendo un reto a medio plazo", afirma Goldman en su análisis de situación.
