Por qué las tasas hipotecarias en EEUU son la referencia real para los mercados

Si la inflación ha tocado techo, sería gracias al mercado hipotecario más que a la Reserva Federal como tal. Aunque ahora todo el mundo sigue lo que hace la Fed y está centrado en el próximo movimiento del banco central en su objetivo de los tipos terminales, la multiplicación por dos de las tasas hipotecarias a largo plazo posiblemente ya ha afectado a la economía y al ritmo de aumento de la inflación en los mercados. Es lo que parece que también empiezan a descontar los inversores en la bolsa.

Los precios de la vivienda han salido de la ebullición de un pico similar al de una burbuja con un incremento interanual del 20% a principios de 2022. La Agencia Federal de Financiación de la Vivienda en Estados Unidos informó el mes pasado una disminución mensual del 0,6% en su indicador de precios de la vivienda en julio, lo que provocó el incremento desde un año antes del 13,9%, hasta un máximo del 19,4% en febrero. El índice de precios de la vivienda Case-Shiller bajó un 0,2 % ese mes, reduciendo su avance interanual al 15,8%, desde el máximo del 20,6% en marzo.

“Esto hace pensar que la Fed ha seguido, y no liderado, el mercado hipotecario al elevar el objetivo de los tipos de interés”, dice Walter Schmidt, vicepresidente de estrategias hipotecarias de FHN Financial. “Las tasas hipotecarias han pasado de alrededor del 3,5% a casi el 7% para un préstamo hipotecario estándar a 30 años con tipos fijos”, ahonda. Eso refleja la rentabilidad de los bonos a 10 años a un máximo reciente del 4% hace un par de semanas; el 'treasury' cotizaba alrededor del 3,9% el pasado viernes, muy por encima del 1,63% a principios de año.

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“Para los posibles compradores de vivienda, el aumento de las tasas hipotecarias ha significado efectivamente un aumento del 80% en el coste mensual de un préstamo hipotecario”, escribe Harley Bassman, reconocido por la creación del índice de volatilidad MOVE (la versión del índice de la volatilidad en el sector inmobiliario) cuando dirigía operaciones hipotecarias en Merrill Lynch. Desde otra perspectiva, el pago mensual de 1.900 dólares de una hipoteca de 450.000 dólares a 30 años al 3% solo puede respaldarlo un préstamo de 300.000 al 6,5%. No es de extrañar que las guerras de ofertas de 2021 hayan dado paso a una fuerte desaceleración en la compra de viviendas y al consiguiente descenso de los precios.

“Pero el impacto apenas comienza a sentirse”, señala Bassman. Las subidas de tipos de la Fed afectan primero al mercado de bonos, luego al mercado de valores y finalmente a la vivienda, dados los tres o cuatro meses típicos que se tarda en cerrar la venta de una casa. “Cuando llegan al mercado de la vivienda como el Coyote corriendo por el precipicio en las viejas caricaturas del Correcaminos”, señala.

“Una serie de factores técnicos han elevado el diferencial entre los bonos del Tesoro y los valores respaldados por hipotecas”, explica Bassman. Sin perderse en la maleza de las matemáticas hipotecarias complejas, a medida que la Reserva Federal endureció su postura, el diferencial se amplió a niveles vistos por última vez durante la crisis financiera de 2007-09 y la vorágine del mercado inducida por la pandemia de marzo del 2020.

Echando una mirada atrás

Eso es lo contrario de lo que sucedió en la década del 2000, cuando el hecho de que los tipos de interés a largo plazo y, en particular, el mercado hipotecario, no siguieran los tipos de los fondos federales al alza planteó un "enigma" para el entonces responsable de la Fed, Alan Greenspan.

Ahora, hay una gran diferencia, que surge de las reformas posteriores a la crisis financiera que eliminaron por completo muchas de las prácticas de riesgo, como los préstamos de alto riesgo y las calificaciones laxas de los prestatarios, que condujeron a la burbuja inmobiliaria. Lo que también es diferente esta vez es el papel de las empresas respaldadas por el gobierno, o GSE, especialmente Fannie Mae y Freddie Mac. En ciclos anteriores, las GSE serían compradores activos de sus propios valores respaldados por hipotecas cuando los diferenciales se ampliaban. Eso ya no sucede.

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“El efecto del aumento en los costes de financiación de viviendas es que el negocio de comprar y vender casas se está deteniendo”, indica Bassman. Eso está teniendo un doble efecto en la economía en general. La construcción se ha desacelerado, especialmente para los inicios de construcción de viviendas unifamiliares, que cayeron un 14,6% en agosto respecto al año anterior. La tendencia a la baja es evidente en la acción del precio de las acciones de los constructores de viviendas, con el ETF iShares U.S. Home ConstructionITB habiendo descendido más de un 30% desde el máximo que consiguió en las últimas 52 semanas.

El efecto dominó de la desaceleración de la vivienda se extiende más allá de los propios constructores. Durante el auge, los agentes inmobiliarios y los prestamistas no podían contratar suficientes personas para su actividad. Ahora, los prestamistas hipotecarios, desde especialistas como Rocket hasta los principales bancos como JPMorgan, han anunciado despidos, mientras que grupos más pequeños se han declarado en bancarrota.

La caída de los precios de la vivienda no ha hecho más que empezar. Sam Hall, economista inmobiliario de Capital Economics, estima que los precios de las viviendas en Estados Unidos disminuirán un 8%. Sin embargo, eso está por debajo del colapso que siguió a la crisis financiera, debido a la escasez de viviendas. Las ejecuciones hipotecarias también deberían ser mucho menores esta vez. Lo que parece claro es que las tasas hipotecarias son una clara referencia para el mercado y las bolsas.