Los resultados del tercer trimestre ponen a prueba a las socimis del Ibex

La temporada de resultados empresariales del tercer trimestre está que arde. La guerra, la inflación y el freno de la economía española marcan la cita de rendición de cuentas con los inversores. En este ejercicio, que ha aparecido un cisne negro llamado Vladímir Putin, las bolsas de todo el mundo están sumidas en una gran volatilidad desde el pasado 24 de febrero, día de la invasión rusa de Ucrania, de la que no ha escapado el Ibex-35. Dentro del selectivo español, el sector inmobiliario luce distintas tonalidades de rojo y tiene como protagonistas a Colonial y Merlin Properties.

Las dos socimis cotizan en negativo, aunque la evolución es muy diferente. Con una caída superior al 32% en el caso de la compañía pilotada por Pere Viñolas, Colonial se posiciona como uno los cinco peores valores del Ibex este año, pese a cerrar la sesión bursátil del viernes con un ascenso del 2,58%. La compañía que lidera Ismael Clemente luce un aspecto diferente, ya que está a las puertas de volver al terreno positivo en el ejercicio, tras registrar este viernes un ascenso del 1,9%, suavizando así las pérdidas anuales a tan solo el 0,94%. 

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Precisamente, su comportamiento bursátil contrasta con la revalorización de sus carteras de activos en alquiler, en línea con el repunte del IPC. Sus contratos están indexados al alza de precios, por lo que repercuten estos aumentos a los arrendamientos, al igual que se mantuvieron congelados cuando la inflación era cero y pueden bajar si la tasa entra en terreno negativo. Aunque la tasa de precios se ha moderado en octubre hasta el 7,3%, según el dato provisional del INE, tras registrar el pasado mes de julio un máximo histórico en casi cuatro décadas (10,8%), se trata de un dato elevado que ha permitido a ambas compañías registrar un crecimiento de sus ganancias a triple dígito, al calor de la subida del coste medio de los alquileres. 

Colonial, que presentará las cuentas del período estival el próximo 16 de noviembre, cerró junio con un beneficio neto de 355 millones, una mejora interanual del 120% que se apoya en el incremento de las nuevas contrataciones, entre otros factores. En esta línea, sus activos han experimentado una revalorización neta del 17%, hasta los 6.742 millones, motivado por el “fuerte” aumento del valor de sus inmuebles ‘prime’ tras la vuelta a la oficina a medida que ha mejorado la situación de la pandemia, mientras que los ingresos por rentas han ascendido a los 170 millones, un 9% más con respecto al mismo periodo del año anterior, aupado por el ‘rally’ de precios.

Por su parte, Merlin Properties, que presentará las cuentas del periodo estival el próximo 11 de noviembre, acabó el semestre con unas ganancias netas de 491,6 millones de euros, lo que supone un incremento interanual del 158%, influido por la mayor ocupación y el crecimiento de las rentas brutas (+8,3%). En ese periodo también se llevó a cabo la reventa a BBVA de su portafolio de sucursales por 2.000 millones. El contrato de la entidad encabezada por Carlos Torres incluía una cláusula que recogía un ajuste del alquiler a 1,5 veces el IPC, una referencia que llevaría al banco a tener que elevar de forma considerable el desembolso destinado al arrendamiento por los 657 locales.

El acuerdo pactado ha permitido a la socimi repartir un dividendo de 75 céntimos de euro por acción, así como reducir su nivel de endeudamiento, en un escenario también alcista para el coste de la financiación. A 30 de junio de 2022, Merlin Properties contaba con una ratio de apalancamiento del 27,4%. Sin embargo, en el caso de Colonial, el endeudamiento se ha elevado en casi un punto entre abril y junio, hasta el 36,9% con respecto al valor de sus activos. 

A falta de conocer los resultados cosechados entre junio y septiembre, la incertidumbre también ha llegado al segmento del alquiler. De acuerdo con Idealista, este segmento en residencial ya está experimentado descensos intertrimestrales. Entre junio y septiembre fue del 0,9% para las nuevas ofertas. Sin embargo, el dato interanual sigue en ascenso y se coloca en el 6,4%, arrastrando a las rentas a su nivel más alto en lo que va de año, con 25 capitales españolas en máximos, entre las que destacan Barcelona, Valencia o Málaga. 

¿Fin de la fiesta para las promotoras?

En contraste con los perfiles como los de Colonial o Merlin, centrados en el alquiler especialmente de oficinas, la sombra de la recesión a nivel mundial ha puesto la mirada de los analistas en las promotoras, con unas perspectivas crediticias "negativas" a nivel europeo, borrando de un plumazo las proyecciones que se estimaban antes de la pandemia. Los expertos ya alertan de que el imparable encarecimiento de las hipotecas, con el Euríbor en máximos desde 2009, puede suponer un freno en las transacciones con el poder adquisitivo de las familias cada vez más erosionado e incluso una corrección de precios en el mercado de la vivienda, según apuntan desde Renta 4. 

Este temor generalizado se ha trasladado a la cotización de las principales compañías con negocio promotor. Aedas Homes no atraviesa su mejor momento en bolsa. De hecho, al cierre de este viernes se encontraba en mínimos históricos, en los 13,22 euros por título. Por su parte, Neinor Homes, que registra su nivel más bajo de abril de 2020, en pleno estado de alarma, despidió la semana a un precio de 7,76 euros por acción, frente a los 19 a los que llegó en enero de 2018; mientras que Metrovacesa supera ligeramente los 7 euros, tras la pequeña remontada de las últimas tres semanas. 

"A pesar del ajuste esperado en el sector a nivel general, consideramos que la obra nueva podría sufrir una corrección menor que la vivienda usada. Además de una demanda más desapalancada y una menor sensibilidad a los tipos hipotecarios inmediatos (la firma de la hipoteca se produce al momento de la escrituración, una vez acabadas las obras), la oferta actual continúa siendo limitada", precisa el analista senior de Renta 4, Javier Díaz. Salvando las distancias con el 'boom' previo a la crisis de 2008, las casas de análisis ya avistan nubarrones en el horizonte a la espera del curso que siga la inflación.