"Sacaron a los privados y pasamos de 75.000 a 5.000 casas asequibles al año"

Carolina Roca es una de los tres hermanos que forman parte de la tercera generación a cargo del Grupo Roca, una inmobiliaria con más de 50 años de experiencia en el sector de promoción y construcción. La empresaria desvela  a 'La Información' desde su despacho que "el secreto del éxito de que en esta generación -que es donde las empresas familiares pinchan- sigamos arrojando buenos resultados está en cómo dividimos las responsabilidades. En vez de tener una organización horizontal con departamentos y cargos optamos por una vertical, en la que cada hermano dirige una oficina". 

La directiva, que también es vicepresidenta de la Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), tiene una amplia experiencia en el mercado ya que justo después de graduarse de Derecho y Ciencias Económicas en ICADE se incorporó en la empresa familiar. Roca inició su andadura en el mundo del ladrillo con un año de formación donde conoció las operaciones de todas las delegaciones de la compañía, y luego decidió emprender la aventura de llevar su modelo de negocio de construcción de viviendas asequibles a Madrid. La empresaria lo consiguió en 1998 tras ganar un concurso público y hacerse con una parcela de suelo. Ahora cuenta a este medio cómo las dificultades -y no las facilidades- han aumentado en el mercado para levantar viviendas a precio asequible. 

¿Qué ha ocurrido con la vivienda asequible?

El titular siempre es: en nuestro país no hay vivienda social. Y eso no es cierto. Lo que pasa es que la política de vivienda social en España nunca ha sido una política de vivienda social pública, sino privada. La política de vivienda social se ha gestionado, como dice la Constitución, de tal modo que la administración, gestionando el suelo, ha propiciado la generación de vivienda social. Así se hizo durante 40 años. Se establecieron reservas de suelo muy duras destinadas a vivienda protegida. Un 50 o incluso 70% de la extensión de los proyectos tenía que dedicarse a desarrollar estas viviendas.  Ha sido una suerte de política con la que se creó un parque a precio asequible sin invertir fondos públicos. Con ese sistema salían al mercado unas 75.000 viviendas al año. Sin embargo, en los últimos 10 años esa cifra ha caído por debajo de las 5.000. 

¿Qué cambió?

Con el paso del tiempo, las administraciones han sacado menos suelo al mercado, en parte porque se ha demonizado la intervención de la iniciativa privada en el sector. Al no haber suelos asequibles, los números para este tipo de vivienda no salen y los promotores han dedicado su actividad al residencial de alto 'standing'. Otras dificultades son las cargas impositivas, que suponen cerca del 25% del coste en las obras, y el encarecimiento de la construcción por la incorporación de las mejoras energéticas. 

Con un posible cambio de Gobierno en Madrid a la vuelta de la esquina, ¿qué espera el sector?

El sector espera que no haya un cambio de Gobierno, independientemente dela ideología que se tenga. Y es que todo se paralizaría. Por ejemplo, la modificación de la ley de suelo que llevamos trabajando -enfocada a más simplificaciones, flexibilización de normativas y desburocratización- no va a ver la luz. Modificar una ley lleva muchísimo tiempo, trabajo y consenso. Cualquier cambio implica empezar de cero otra vez. Nos viene muy mal. 

Las administraciones han sacado menos suelo al mercado, en parte porque se ha demonizado la intervención de la iniciativa privada en el sector. 

En cuanto a los partidos, estamos en las antípodas con respecto a Unidas Podemos, el grupo que ha hecho bandera del problema de la vivienda. Sin embargo. Nuestra postura y punto de vista sobre cómo solucionar el problema del acceso a la vivienda se centra en la gestión, la eficacia, y en dar soluciones. No se puede abordar este tema cono una cuestión política, demagógica o dogmática.  

Entonces, ¿qué se necesita para impulsar la vivienda asequible?

Hay cuatro o cinco puntos importantes. El principal escollo para promover vivienda asequible en estos momentos es el precio del suelo. Es necesario que se desbloquee todo el suelo de vivienda protegida -el Plan Vive de Madrid no es suficiente- que tienen las distintas administraciones. Estas no pueden con tanto volumen de producción. No tienen recursos, presupuestos, ni capacidad de gestión para hacerlo. Pero, como esto de poner el suelo destinado a vivienda protegida en manos de la iniciativa privada se ha demonizado, ahora no se hace. Luego está la reducción de la fiscalidad. El 25% del precio final de una vivienda corresponde a tributos que te has ido dejando en los distintos niveles de la administración. Al fin y al cabo... bajar la presión fiscal sobre algo que no se hace no va a producir un gran impacto en los ingresos derivados de la vivienda, pero imagínate si le pudieras bajar el 25% del precio a los inmuebles.

Un último punto que marcamos es el 'help to buy'. Los jóvenes y las familias de clase media tienen la solvencia para comprar una vivienda asequible, pero no los ahorros para pagar el precio de entrada. La verdad es que aquí nos gusta decir todo en inglés, pero estos mecanismos existían hace años en España. Era la ayuda directa a la entrada la ADE, y estaba en los planes de vivienda. Sin embargo, los mecanismos han ido desapareciendo por los constantes recortes de presupuesto para esta materia. Entonces, no hay impuso de ningún lado. Se ha decidido demonizar la intervención de iniciativa privada justo en el momento en que más se ha recortado los fondos públicos para la creación de vivienda. 

¿Los fondos europeos pueden aportar?

El sector promotor pierde peso. El año pasado la producción bajó un 21% y yo pensé que íbamos a aguantar mejor el tirón. Además, las condiciones de financiación para arrancar nuevos proyectos son cada vez más rígidas.  La prioridad para la recuperación que para mi es clara y de cajón -pero complicada- es el impulso del proyecto tractor destinado a captar fondos de la UE que hemos diseñado desde la CEOE. Es el Macroproyecto tractor de "Regeneración Urbana y acceso a Vivienda" y  cumple todos los objetivos para la asignación de ayudas europeas. 

Consiste en regenerar y utilizar todos los suelos urbanos que se puedan recalificar para promover vivienda asequible. La iniciativa busca impulsar 250.000 inmuebles en todo el país y tiene el potencial de generar 300.000 puestos de trabajo durante cinco años. Para esto, necesitamos 5.000 millones de euros por parte de los fondos europeos y otros 30.000 millones provenientes de la iniciativa privada. A nivel de política nacional, no se requiere más que un plan de choque. No un cambio ideológico o de liberalización, sino un plan de choque que permita la modificación exprés del uso de los suelos para explotar parcelas que no estén teniendo uso, que son muchas, y promover vivienda a precio asequible. Esta es la vía.