PREGUNTO
- Mi inquilino no paga y quiero hacerle el requerimiento bien para luego instar el desahucio y no tener problemas. ¿En qué aspectos debo incidir? Gracias.
Entendemos que se refiere usted al requerimiento del artículo 22.4, segundo párrafo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dicho artículo regula la enervación del desahucio, que consiste en la facultad que tiene el arrendatario por una sola vez para evitar el desahucio pagando lo que debe.
Dice este artículo: "Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquel en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".
Aunque hay mucho escrito sobre la materia, el resumen es el siguiente:
- La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de rentas impagadas
- Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario.
Lo más discutido ha sido si debe contener la advertencia al arrendatario de que va a ser desahuciado si no paga, y la jurisprudencia sostiene que no, que no se exige que en esa comunicación se indique al arrendatario que su contrato va a ser resuelto si no paga o que no procederá la enervación de la acción de desahucio en el procedimiento si no se paga en el plazo del requerimiento.
*La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com
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