La casa en propiedad supone cerca de un 70% de la riqueza de las familias españolas. Es su principal activo, pero tiene un inconveniente llegado el momento de la jubilación: es muy poco líquido y no se puede vender de forma parcial.
A efectos prácticos la casa es un patrimonio bloqueado que no se puede convertir en dinero para completar la pensión de jubilación. La hipoteca inversa es una de las formas de conseguirlo sin tener que vender la casa o algún derecho sobre ella, como ocurre con la venta de la nuda propiedad.
¿En qué consiste una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa es un producto que permite obtener una renta o un dinero por la casa sin perder su propiedad. En otras palabras, una herramienta para monetizar la vivienda habitual y seguir viviendo en ella llegada la edad de la jubilación.
¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
Como su propio nombre indica, es una hipoteca, pero al revés. Se trata de un préstamo con garantía hipotecaria, pero con muchas diferencias respecto a una hipoteca tradicional.
Con una hipoteca inversa, el titular de la casa recibe un dinero del banco sobre el que pagará unos intereses, que son muy superiores a los de una hipoteca al uso y rondan el 6% . Sin embargo, no tendrá que devolver ese dinero en cuotas mensuales.
La deuda de una hipoteca inversa se paga al final del préstamo, lo que suele estar marcado por el fallecimiento del titular. En otras palabras, normalmente serán los herederos quienes salden esa deuda.
Llegado el momento, los herederos tendrán que elegir entre pagar la deuda para quedarse con la vivienda o venderla, saldar la hipoteca inversa y quedarse con la cantidad que sobre. Para asegurarse de que la deuda no sobrepasa el valor de la vivienda, ninguna entidad financiera hará una hipoteca inversa por el 1005 del valor de la casa. De hecho, lo normal es que el porcentaje a hipotecar no supere el 60% de su valor.
Este porcentaje dependerá de la entidad financiera y también de la edad de quien contrate el préstamo. Y es que, este producto financiero está dirigido a personas mayores.
Quiénes pueden contratar este producto
La hipoteca inversa no es un producto universal. Sólo pueden contratarlo personas de mayores de 65 años, aunque hay entidades que solo la ofrecen para mayores de 70 años. También la pueden solicitar personas con un grado de dependencia alto o total.
En otras palabras, no es un producto para todo el mundo. Está enfocado en personas ya jubiladas como una forma de monetizar la vivienda y hacer líquido ese patrimonio inmobiliario.
Más de un tipo de hipoteca inversa
Existen varios modelos de hipoteca inversa según cómo se estructure el préstamo. La primera distinción es según la forma de pago, que puede ser como una renta periódica o en forma de disposición única. Es decir, cobrar un dinero todos los meses o todo el préstamo de golpe.
Si se elige la primera opción, puede ser una renta temporal hasta terminar con el dinero del préstamo o como una renta vitalicia. En el segundo caso, lo que se hace es usar el capital de la vivienda para constituir un seguro de rentas vitalicias, lo que tiene costes adicionales asociados.
Beneficios de la hipoteca inversa
La principal ventaja de la hipoteca inversa es que permite convertir la vivienda en dinero líquido y mantener su propiedad. A efectos prácticos, se puede vivir en la casa e incluso alquilarla. Así, se puede usar ese dinero para completar la pensión de jubilación o saldar otras deudas, por ejemplo.
Además, el propietario no tiene que pagar ninguna cuota por el préstamo, ya que la deuda total se abona al cancelar el préstamo. Esa cancelación puede hacerse al fallecimiento por parte de los herederos o de forma anticipada.
Tampoco habrá que pagar impuestos porque no se vende la vivienda. El único caso en el que sí lo harás es si contratas la hipoteca inversa vitalicia, ya que los seguros de renta vitalicia sí que tributan en la declaración de la renta.
Riesgos de la hipoteca inversa
Este producto también tiene sus desventajas y riesgos. El primero es que los intereses son más elevados que con una hipoteca tradicional. Además, se van sumando con el paso de los años, lo que genera un efecto bola de nieve.
El segundo es que se pone a los herederos ante la tesitura de tener que asumir una deuda y tomar una decisión sobre la vivienda. Si hay varios hederos, esto puede ser motivo de conflicto, aunque no necesariamente mayor que con la herencia de la casa sin hipoteca inversa.
El tercero son los costes adicionales de la hipoteca, que incluyen la tasación de la vivienda, comisión de apertura y el resto de los gastos normales de constituir una hipoteca.
Por último, no hay que olvidar que, si se decide cobrar el dinero en forma de renta, este perderá valor por el paso de la inflación.
¿Existen otras alternativas?
Al final, la hipoteca inversa es solo una de las alternativas para conseguir liquidez en la jubilación aprovechando la vivienda en propiedad sin perder la casa.
Existen otras alternativas para monetizar la vivienda y poder usarla de por vida, como vender la nuda propiedad y quedarte el usufructo vitalicio, o la vivienda inversa, con la que vendes la casa, pero firmas un alquiler vitalicio.
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