El Banco de España considera que existe una ligera sobrevaloración de la vivienda, la cual tiende a corregirse, una masa de empresas inmobiliarias con vulnerabilidades financieras y un ligero incremento en los préstamos dudosos, así como de aquellos en vigilancia especial.
El director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución de la entidad española, Ángel Estrada, ha asegurado que no se detectan actualmente en España riesgos significativos en el sector residencial, puesto que las exposiciones bancarias son relativamente reducidas, los indicadores no muestran desequilibrios relevantes y las condiciones de concesión son prudentes.
En su intervención en una jornada sobre financiación inmobiliaria, ha subrayado en este sentido que las condiciones de concesión de las nuevas hipotecas siguen siendo prudentes aunque se aprecia un modesto deterioro en la calidad de las existentes. Así, la ratio de dudosos ha aumentado ligeramente, lo mismo que la de préstamos en vigilancia especial.
Ratios 'loan-to-value'
Por otra parte, las ratios 'loan-to-value' (préstamo-valor) y 'loan-to-income' (préstamo-ingreso) siguen descendiendo y se reduce el plazo de concesión de las hipotecas. Además, la exposición crediticia al sector promotor y constructor ha descendido de forma notable tras la crisis financiera, aunque sigue teniendo un peso destacado, tanto en el PIB (6,5%) como en el crédito bancario al sector privado no financiero (8,3%). También ha mejorado considerablemente la calidad de este crédito, aunque las tasas de dudosos y de préstamos en vigilancia especial siguen siendo relativamente elevadas, ha agregado.
Las empresas y su salud financiera
Estrada ha indicado que la situación financiera de las empresas de los sectores de promoción y construcción inmobiliaria ha mejorado en los últimos años pero la sensibilidad de su deuda bancaria a los tipos de interés es elevada (el 70% de los préstamos son a tipo variable). Los riesgos de refinanciación son bajos y la ratio de cobertura de intereses también ha aumentado desde la situación prepandemia. Además, hay una cierta masa de empresas en el sector que presenta vulnerabilidades financieras.
Así, si se conjuran aumentos de los tipos de interés y moderación del crecimiento económico se podría ver resentida la salud financiera de las empresas del sector. En el escenario central en que los tipos de interés evolucionan en línea con los mercados, la situación financiera de las empresas mejora significativamente. Por el contrario, una desviación de la los tipos por encima de lo esperado tendría efectos negativos aunque moderados y podrían ser más significativos si se produce una caída de los resultados (ebitda).
Aunque la actividad inmobiliaria se ha moderado desde mediados de 2022, se ha mantenido por encima de los niveles previos a la pandemia del coronavirus, en la segunda mitad de 2023 tanto las compraventas de viviendas como las hipotecas registraron un repunte y en los últimos trimestres ya se observan repuntes de precio, sobre todo en obra nueva ante la presión de la demanda o la situación que atraviesa el mercado de alquiler. En cambio, los visados y los préstamos al sector parecen seguir orientados a la baja, ha reconocido el director general.
