Todos hemos visto alguna vez en portales como Idealista un chollo como este: "Casa en venta por 30.000 euros". Más de 80 metros cuadrados, con todas las paredes (y el techo), y sin el cartel de "nula propiedad". ¿Es posible? Tras un leve parpadeo de incomprensión, cuando uno pincha en el anuncio, en la descripción aparece una palabra que lo explica todo. Bienvenidos al mundo de las subastas inmobiliarias, una opción que puede abrir las puertas (literalmente) a la propiedad de una vivienda a un coste mucho más bajo de lo que imaginas. Incluso desde 4.500 euros.
Durante 2023, se ha vivido un auténtico 'boom' de las subastas de casas, con una media de 8.500 viviendas incluidas en algún proceso de puja. Una cifra que no parece que vaya a permitir que se alcancen los 33.718 inmuebles subastados a lo largo de 2018. Vivimos una tendencia decreciente en comparación con los años posteriores a la crisis financiera de 2008, pero no hay duda de que las casas en subasta vuelven a estar de moda. Solo en Idealista, hay más de 2.000 viviendas en subasta repartidas por toda España a fecha de noviembre de 2023.
Y es precisamente el portal de compraventa de viviendas el que explica que existen diversas opciones desde precios realmente bajos. Por eso, conviene tener muy en cuenta cómo es el proceso de compra de una vivienda en subasta y dónde puede realizarse la puja.
Dónde participar en la subasta de una casa
Para empezar, En España, la mayoría de las subastas de viviendas se publican en la web de la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado, específicamente en su Portal de Subastas. Aquí, los futuros propietarios pueden adquirir inmuebles embargados, generalmente ofrecidos a un precio inferior al del mercado. Aquí se realizan subastas judiciales (ejecuciones por impago, por ejemplo), de la Agencia Tributaria (cuando existen deudas con Hacienda) o de la Seguridad Social (cuando el propietario no cumple con el tesoro público).
Después, existen las subastas notariales, que no necesariamente deben publicarse en el BOE. Son aquellas que se refieren al impago de una deuda privada por parte del propietario. Entonces, el notario formaliza la subasta (con el consentimiento de las partes) para tratar de saldar la deuda.
Cómo participar en una subasta de una vivienda
Las viviendas en subasta suelen ser de segunda mano y pueden presentar diversos estados de conservación. Es común que estos inmuebles hayan sido previamente embargados por bancos y, en algunos casos, pueden presentar daños o cargas no liberadas, lo que reduce su precio pero también aumenta los riesgos para el comprador. Por ello, es esencial realizar una revisión detallada de la propiedad, incluyendo la nota simple y el certificado de deudas con la comunidad de propietarios, antes de realizar una oferta.
Para participar en una subasta, es necesario registrarse en el Portal de Subastas de la AEBOE con un certificado digital o Cl@ve pin. Los interesados deben adelantar entre el 5% y el 25% del precio del inmueble como fianza, que demuestra la solvencia suficiente para adquirir la propiedad. La subasta tiene una duración de 20 días, y en caso de ganar, el comprador debe tener la capacidad económica para adquirir el inmueble de forma íntegra en un plazo similar.
Un aspecto atractivo de las viviendas en subasta es que, al ser en su mayoría propiedad de bancos, las condiciones de financiación pueden ser más flexibles que en otras operaciones hipotecarias. Es común que los bancos ofrezcan financiaciones que superen el 80% habitual, llegando incluso al 100% en función de las características del comprador y de la vivienda.
En términos de rentabilidad, los descuentos en las grandes capitales se sitúan entre el 20% y el 30% respecto al precio de mercado, mientras que en poblaciones con menor demanda, los descuentos pueden alcanzar el 50%. Esto representa una oportunidad significativa para aquellos que buscan adquirir propiedades a precios reducidos, aunque es esencial tener en cuenta los posibles riesgos y cargas asociadas.
