Claves de la nueva Ley de Vivienda y el tope a los contratos de alquiler en 2024

La nueva Ley de Vivienda eliminará el IPC como referencia para actualizar contratos de alquiler y se limitará al 3% hasta finales de 2024. Tras más un año de arduas negociaciones, esta es, sin lugar a dudas, la principal novedad de la norma en vías parlamentarias a la que han llegado a un acuerdo el Gobierno de coaliación, formado por PSOE y Unidas Podemos, junto a Esquerra Republicana (ERC) y EH Bildu, y que se ha presentado hoy en el Congreso. 

Pero eso no es todo, porque otro punto de interés tiene que ver con que finalmente se incluirá una rebaja significativa de lo que se conoce como el concepto de gran tenedor, que se considerará así a partir de la propiedad de cinco inmuebles, y no de diez, como hasta ahora. Además, ampliará la declaración de zonas tensionadas del mercado de alquiler, donde el precio de los alquileres están topados. 

En esencia, según consta en el acuerdo presentado esta mañana por los portavoces de EH Bildu y ERC, Oskar Matute y Pilar Vallugera, respectivamente, en materia de subidas de alquileres, la norma mantendrá también el límite del 2% para este año, mientras que se incrementará a un 3% en 2024 para, en el futuro, crear un nuevo tope.

Límite de un 3% en el contrato de alquiler hasta finales de 2024

Hasta ahora uno de los puntos clave de las conversaciones, y lo que en parte tenía bloqueado el proyecto de la Ley de Vivienda, era conseguir un acuerdo con el límite del precio de los alquileres en un 3% hasta finales del año que viene. Ahora tanto el partido independentista catalán y como el vasco, dan el apoyo al Gobierno de España y se podrá tramitar en la Cámara de Diputados en las próximas semanas y convertirse en uno de los últimos hitos de la legislatura de Pedro Sánchez. 

En resumidas cuentas, se eliminará el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos, al considerar los grupos parlamentarios que la inflación "ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes".  En resumen:

Nuevo tope para las zonas tensionadas en las capitales

Otro aspecto a tener en cuenta es que se topará el precio de los alquileres en zonas tensionadas, pero, vayamos un paso más allá. ¿Qué es una zona tensionada? Con la nueva Ley de Vivienda, se consideran como zonas tensionadas aquellas en la que el coste de la hipoteca o el alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de ese ámbito, y también aquellas áreas en las que el alquiler haya subido un 5% sobre el IPC en los últimos cinco años. Son áreas específicas de grandes ciudades.

Serán regulados y topados todos los alquileres en áreas tensionadas "en todos los casos". Esto será efectivo tanto para grandes como pequeños propietarios, así como para contratos de inmuebles que ya estén en el mercado de alquiler y para nuevos contratos. Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.

Por ejemplo, en el caso de Madrid capital, existen zonas tensionadas en distritos de la zona Centro, Vallecas, Villaverde, San Blas, Tetuán y también en Moncloa-Aravaca. En el caso de Barcelona, Ciutat Vella es el distrito más perjudicado. En el caso de Sevilla, las zonas de mercado tensionado estaría centrado en los distritos Norte, Macarena, Este-Alcosa-Torreblanca, Cerro Amate y Sur. 

Nuevas medidas contra los desahucios

El texto de la norma incorpora nuevas medidas de protección que prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada. Incluyen, además, nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. En este caso, también dan pie a las Comunidades Autónomas para que articulen mecanismos propios de mediación y que presenten alternativas habitacionales oportunos para estos casos, forzando a los 'grandes tenedores' a que realicen desahucios a someterse a los mismos.