Después de más de un año de espera, este viernes el Gobierno junto con Esquerra Republicana Catalunya (ERC) y Eh Bildu alcanzaron uno de los pactos más esperados del mandato de Pedro Sánchez y desbloquearon el proyecto de Ley de Vivienda que pone un ‘tope’ al alquiler. Esta normativa era una de las más importantes que tenía el Ejecutivo junto a los socios parlamentarios dentro de sus carteras y querían desbloquearla, a como dé lugar, antes de las elecciones autonómicas y municipales del próximo 28 de mayo. Aunque el anuncio ha sido aplaudido por la coalición y algunos agentes del sector, la oposición y otros expertos, critican que este nuevo documento generará una especie de ‘juegos del hambre’ en la industria por diversos factores.
Uno de los puntos modificados por la Ley, es que a partir de ahora los honorarios de las inmobiliarias deberán ser pagados en todos los casos por los propietarios de los inmuebles de alquiler. Además, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos que “obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente”. El objetivo de los partidos era evitar una posible vía para el fraude de ley; sin embargo, para el director general de ACV Gestión Inmobiliaria, Iñaki Unsain, este hito “evidentemente” provocará que el propietario quiera “recuperar este coste incrementando el precio del alquiler o recurriendo a otras fórmulas pese a que el Gobierno intente evitar aplicar nuevos gastos al inquilino con esta nueva ley”.
Por otro lado, los especialistas aseguran que el método del tope disminuirá la oferta de inmuebles e insisten en que la forma de medición que se proponga debe ser “muy bien pensada” porque hay muchos factores (como las zonas, los metros cuadrados, orientación, entre otros), que afectan al precio del alquiler. La asociada de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), Montse Moreno, ha catalogado el anuncio de hoy de ‘ley electoralista’ porque no toca el problema de raíz del sector inmobiliario: la falta de oferta. “Hemos reducido todo a un index. Ser propietario de un piso de alquiler ahora es ser ‘un terrorista’”, indica, y hace énfasis en que estos inversionistas pondrán el foco en otro tipo de operaciones ahora: “Al final pasarán a ver otros métodos: como meter los pisos en fondos de inversión o mirarán a otros mercados en países vecinos. Esto llevará a que tengamos un piso menos en el mercado y así seguiremos con el mismo dilema actual”, sentencia.
La senior managing partner de Fincas Blanco, Mercedes Blanco, señala que el hecho de que el propietario deba pagar los honorarios hará que los inversores tengan más en cuenta los efectos de la rentabilidad del inmueble. “Es un gasto medio que va a tener la propiedad en el caso de que el inmueble se quede vacío y lo tenga que volver a alquilar. Reducirá su rentabilidad y eso podría implicar que el atractivo de tener viviendas en alquiler se pierda”, comenta. En este caso, el propietario también se pondrá más exigente al momento de recibir inquilinos. “Aquí es donde entra un poco esto de los ‘juegos del hambre’ porque se convertirá en un proceso muy selectivo, porque el propietario no se la van a jugar con cualquier persona”, finaliza Moreno.
Otros expertos consultados inciden en que las medidas intervencionistas no ayudarán a solucionar los problemas de un mercado donde más que en el precio habría que poner el foco en la cantidad de inmuebles disponibles. Allí donde se ha tratado de imponer topes, añaden, el mercado se ha resentido, dado que la oferta se tensiona más (hay propietarios que optan por no poner en alquiler su vivienda), agravando la situación. Así, entienden que medidas como las anunciadas por el Gobierno no contribuyen a movilizar la oferta privada, como sería deseable. Del mismo modo, critican que en el texto consensuado por el Ejecutivo y sus socios se haya incidido en el concepto de "zonas tensionadas", sobre todo en un contexto como el actual tan marcado por la persistencia de la inflación.
La subida de tipos desplaza compradores al alquiler
Habrá que ver, además, los efectos que tiene el nuevo texto en un momento en el que el encarecimiento de los costes de financiación por la subida de tipos de interés que el Banco Central Europeo puso en marcha desde julio para controlar la inflación tiene sobre un mercado del alquiler que va a estar más tensionado todavía -puesto que muchos hogares se incorporarán a la demanda de pisos de alquiler ante la posibilidad de acceder a un crédito para adquirir una vivienda-. El XXXVI Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra constataba cómo la oferta de viviendas en alquiler se ha venido resintiendo en los últimos años por su recuperación para uso turístico, por la salida del mercado de inmuebles con la mayor regulación y porque con el alza de la inflación los propietarios buscan otras opciones que aporten mayor rentabilidad.
¿Qué ha sucedido en ese mismo tiempo con los costes? El precio del alquiler venía de aumentar de forma muy vigorosa antes de la pandemia (entre 2018 y 2019), pero se ralentizaron de forma notable en el peor año de la crisis sanitaria. En 2021 y 2022, el crecimiento medio del precio del alquiler ha sido contenido (inferior al 2%), de acuerdo con los datos que maneja CaixaBank Research. Si bien, se aprecian diferencias muy notables por importe: los nuevos alquileres altos habrían crecido más de un 4% en promedio, el doble de lo que están creciendo los alquileres de menor cuantía. Por autonomías, las diferencias también son muy significativas. En 2022, la Comunidad de Madrid es la que presenta un avance más considerable, superior de media al 6%.
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