La subida abrupta de los tipos de interés en la Eurozona desde julio del año pasado ha traído nubarrones al mercado inmobiliario, donde las compraventas de vivienda y la firma de hipotecas acumulan ocho meses de caídas y aceleraron su retroceso en septiembre al 23,7 y al 29,6%, respectivamente. El encarecimiento de la oferta de préstamos -tanto a tipo fijo como a variable- a lo largo de los últimos meses y el retroceso de las operaciones no han impedido, sin embargo, que los precios siguieran subiendo. Este hecho ha evidenciado aún más el desajuste que existe entre la oferta y la demanda de inmuebles en España. En este contexto, la demanda por parte de extranjeros ha sido clave para que el sector mantenga el pulso.
Los no residentes compraron más de 90.000 viviendas en España el año pasado, alrededor del 13,75% del total. Si bien uno de cada tres lo hicieron contratando una hipoteca en nuestro país, el hecho de que en términos generales suelan precisar de menos financiación externa para adquirir una casa hace a este colectivo menos sensible al endurecimiento de las condiciones financieras y, por tanto, a la subida de los tipos de interés. En general, los extranjeros suelen comprar viviendas más caras y, cuando lo hacen a través de un crédito hipotecario, este también es de mayor importe (ver gráfico).
"La demanda residencial se reduce más lentamente en el segmento de extranjeros residentes", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de la tasadora Tinsa. Esto afecta especialmente al territorio insular y a algunas zonas de la costa mediterránea, en donde las compraventas por parte de inversores internacionales han tenido mayor peso durante la primera mitad del año, según la experta.
En el tercer trimestre los extranjeros llegaron a representar un 15,44% del número total de transacciones -el segundo porcentaje más alto de toda la serie histórica- y, si bien en el acumulado del año hasta entonces su demanda ha retrocedido ligeramente, sigue mostrando una "elevada resiliencia", asegura Judit Montoriol, economista jefe de CaixaBank Research, en uno de los últimos informes publicados por el servicio de estudios de la entidad.
Los datos que da a conocer el Colegio de Registradores muestran cómo entre julio y septiembre las compras por parte de extranjeros retrocedieron en términos absolutos un 4,7% en relación al trimestre previo, prácticamente la mitad que las realizadas por españoles (-8,3%). Británicos, con un 10,11% del total de operaciones, seguidos de alemanes (7,01%), franceses (6,72%), belgas (5,35%), marroquíes (5,32%), italianos (5,13%) y en menor medida de neerlandeses (4,80%) y rumanos (4,78%) fueron las nacionalidades con más peso en el mercado nacional.
Las viviendas más caras las compraron, sin embargo, los ecuatorianos (que pagaron de media 5.066 euros por metro cuadrado) y chinos, que abonaron 3.363 euros por metro cuadrado. La adquisición de una segunda residencia es, por tanto, clave y hace que los extranjeros acaparen un porcentaje muy elevado de las operaciones que se cierran en autonomías como Baleares (31,69% del conjunto de compraventas), Comunidad Valenciana (29,45%), Canarias (28,17%), Región de Murcia (24,83%), Cataluña (16,36%) y Andalucía (15,98%).
Factores que sostendrán la demanda extranjera de vivienda
Existen varios factores que, en opinión de los economistas de la entidad nacionalizada, auguran un comportamiento positivo de este tipo de comprador a futuro. De un lado está el envejecimiento de la población en los países avanzados de alto poder adquisitivo -sus jubilados cobran pensiones más elevadas y cuentan con un nivel de ahorro también mayor-. A la vez, España puede ser un destino atractivo para los conocidos como nómadas digitales, y es muy competitivo, además, en términos turísticos en lo que a clima, seguridad, sanidad, cultura o recursos naturales se refiere.
Conscientes de ello, en el propio sector han ido adecuando la oferta "a las preferencias" de la demanda extranjera. Según el último Barómetro Inmobiliario que elabora la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), los aspectos de las viviendas que más valora este perfil de comprador son la proximidad a servicios (28%) y la ubicación en zonas tranquilas y con espacios verdes (25%), seguidos de la cercanía a la costa (18%) o la de núcleos con residentes de la misma nacionalidad (10%).
Existen, al mismo tiempo, algunos elementos de incertidumbre que pueden afectar al mercado en general y al de los compradores extranjeros en particular. La firma de asesoramiento y gestión de inversiones en inmobiliario Colliers apunta, entre otros, a las dudas acerca de la evolución de los costes de construcción, a la escasez del suelo finalista a un coste adecuado para abordar nuevos proyectos o al ruido político en torno a la intervención de este sector. Pese a ello y pese a la contracción de la demanda prevista para el conjunto del año, sostienen que el mercado de la vivienda mantendrá su dinamismo en 2024, "aunque con diferentes intensidades según mercados y tipología de producto".
