Suma y sigue de los precios de la vivienda en España, con un mercado que cada vez da más síntomas de enfriamiento a medida que la economía echa el freno. El alza más intensa de la obra nueva en dieciséis años, del 11%, provocó una subida del media precio de la vivienda del 4,5% en el tercer trimestre de este año en relación al mismo periodo del pasado ejercicio, de acuerdo con los datos que ha publicado este martes el Instituto Nacional de Estadística (INE).
El Índice de Precios de Vivienda (IPV) constata que los inmuebles llevan ya treinta y ocho trimestres consecutivos incrementándose en España. Entre julio y septiembre, ese incremento de los precios de la vivienda ha convivido con un alza de los costes de financiación, tanto de la oferta de hipotecas a variables como fijas, debido a la subida de los tipos de interés que ha venido aplicando el Banco Central Europeo (BCE) para controlar la inflación. De hecho, el euríbor a 12 meses cerró el trimestre en el 4,149%, rozando niveles récord de noviembre de 2008.
Ese 11% que las viviendas de nueva construcción se elevaron entre julio y septiembre supone que los precios aceleraron su aumento más de tres puntos en relación al trimestre previo. El coste de las viviendas usadas también subió en términos interanuales, aunque a un ritmo mucho más bajo, del 3,2%, y viene haciéndolo de forma ininterrumpida desde el año 2014. Si la comparación se hace con el trimestre previo, la vivienda usada subió un 2,2% y la nueva lo hizo un 4,1%, por lo que de media la vivienda se encareció un 2,5%.
El mapa de los incrementos ofrece diferencias importantes por territorios. Así, los mayores aumentos interanuales del precio de la vivienda se registraron en Navarra (7,6%), Canarias (6,6%) y Cantabria (5,9%), mientras que en el lado opuesto se situaron Castilla La-Mancha (1%), Extremadura (1,1%) y La Rioja (1,9%).
A medida que se acerca el final del año, la situación ha cambiado algo. El hecho de que el BCE decidiera echar el freno con las subidas de tipos ha permitido al euríbor relajarse y marcar mínimos de medio año en el arranque de diciembre. Esto ha empezado a provocar movimientos en la banca, que ha comenzado a modificar las condiciones de sus hipotecas con el fin de captar nuevos clientes, ante la debilidad de la demanda de préstamos. La firma de créditos hipotecarios se hundió en septiembre otro 29,6% y acumula ocho meses consecutivos a la baja.
Falta de oferta de vivienda para comprar y alquilar
Menos hipotecas y una caída de las compraventas que ha ido también a más. Las operaciones se desplomaron un 23,7% en septiembre hasta las 44.086, nueve puntos más que en agosto, en lo que ha supuesto su mayor retroceso desde junio de 2020, según confirmaba recientemente el INE. Mientras tanto, el precio de la vivienda ha permanecido prácticamente impasible. Ferran Font, director de Estudios de pisos.com recuerda que el enfriamiento del mercado atiende a la comparativa entre el año pasado, cuando los tipos de interés eran más favorables para el comprador, y este, en el que las condiciones ya no son tan propicias.
En este sentido, el portavoz del portal inmobiliario teme que "los esperados ajustes no van a llegar porque la oferta sigue sin ponerse de acuerdo con la demanda". La falta de disponibilidad es uno de los factores más significativos en la evolución de los precios. "Seguimos sin construir suficientes viviendas para responder a la creación de hogares, y no solo para comprar, sino también para alquilar", advierte.
"Los ajustes de precios no van a llegar porque la oferta sigue sin adaptarse a la demanda"
Dentro de la tendencia alcista general de los precios, desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España consideran que el hecho de que la obra nueva se haya encarecido ese 11% interanual, constata el aumento de los costes de construcción debido a la inflación y el mayor interés de la demanda por la compra de viviendas de nueva construcción, pues "el estado, superficie y obsolescencia de los pisos ganaron mucha importancia para el comprador desde la pandemia", explican.
Con todo, en un contexto en el que el mercado laboral resiste, pero cada vez muestra menos brío, las entidades perciben un mayor riesgo en las renegociaciones en un entorno de morosidad creciente y esto ha hecho que el precio de este tipo de operaciones se haya disparado. Según el Banco de España, el tipo de interés TEDR (que excluye gastos como comisiones o primas de los seguros) se acercó al nivel del 5% en octubre al situarse en el 4,72%. Son 13 puntos básicos más que en septiembre, y casi un punto porcentual frente a los tipos aplicados en las nuevas hipotecas, lo que constituye una distancia récord.
