Los precios de la vivienda están a punto de completar una década de subidas que se inició allá por 2014, cuando el mercado inmobiliario empezó a remontar tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, acelerado por la pasada crisis financiera. En 2022 los inmuebles se encarecieron de media un 7,4% en relación al ejercicio previo, su mayor alza desde 2007 después de nueve años consecutivos de incrementos, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) que elabora el Instituto Nacional de Estadística. Ese mismo indicador confirmó el martes que el precio de la vivienda subió un 4,5% interanual de julio a septiembre presionado por la obra nueva. El alza de precios suma y sigue pese al contexto.
Entre 2008 y 2013, ambos inclusive, los precios de la vivienda libre cayeron año tras año y registraron el mayor retroceso en 2012, cuando el desplome alcanzó el 13,7%. A partir de ahí comenzaron una subida que no se ha frenado ni tan siquiera en 2020, en plena pandemia de coronavirus. La escalada de la inflación, que se vio agravada por la crisis energética y la guerra en Ucrania, llevaron al Banco Central Europeo a dar un giro de timón de 180 grados en su política monetaria a partir de julio de 2022, cuando empezó a subir los tipos de interés.
El hecho de que el precio del dinero haya subido 450 puntos básicos en menos de año y medio ha hundido las compraventas de viviendas y la firma de hipotecas. Las operaciones acumulan ocho meses de retrocesos y en septiembre aceleraron su caída al 23,7%. Mientras, la firma de créditos hipotecarios se hundió en septiembre otro 29,6% y registra también ocho meses consecutivos de caídas con los intereses en máximos de siete años. Este escenario debería haber impactado negativamente en los precios que, sin embargo, resisten.
A ello contribuyen varios factores, pero sobre todo uno: el desajuste entre la escasa oferta de vivienda nueva y una demanda que sigue siendo muy elevada. Los visados de obra nueva se han incrementado en 115.000 entre agosto del año pasado y agosto de este año y, pese a que se trata de niveles que no se veían desde 2009, la cifra sigue siendo muy inferior a la creación neta de hogares, que ha alcanzado los 286.000 de septiembre a septiembre, según la Encuesta de Población Activa (EPA).
Una parte del fuerte aumento de la población obedece al fuerte aumento de los flujos migratorios, puesto que en ese mismo periodo la población extranjera ha aumentado en más de 600.000 personas, un crecimiento como no se veía desde el 'boom' migratorio de la primera década del siglo XXI, apunta Judit Montoriol Garriga. La economista jefe de CaixaBank Research apunta que esta población suele optar por establecerse en zonas urbanas donde se concentra la actividad económica o en zonas turísticas, lo que podría explicar en parte la "mayor pujanza" del precio de la vivienda en estas zonas.
El empleo resiste y la situación financiera de los hogares es buena
Desde BBVA Research van más allá y advierten de que el alza de precios no se revertirá a corto plazo debido a varios factores que impiden que haya más oferta que demanda de vivienda. Entre ellos sitúan la falta de suelo urbanizable, la escasez de mano de obra, así como la "inseguridad" para los arrendadores derivada de los recientes cambios legislativos. A esa falta de inmuebles, sobre todo en las zonas más tensionadas, se suman la resistencia del mercado de trabajo y una situación financiera de los hogares favorable, dado que su deuda representa alrededor del 50% del PIB, un nivel similar al de 2003.
Por otra parte y, si bien es cierto que la transmisión de las subidas de tipos a la economía en general y al mercado inmobiliario en particular se produce con un desfase de año y medio como poco, sin embargo, el hecho de que la inflación de la Eurozona se haya moderado hasta el 2,4%, muy cerca del objetivo marcado por la entidad, ha llevado ya a varios miembros del Consejo de Gobierno de la entidad a descartar nuevas alzas del precio del dinero.
La reunión del BCE de este jueves, clave
El BCE podría empezar a bajar tipos, que se encuentran actualmente en máximos de 15 años, el próximo verano, lo que tendrá impacto en el Euríbor y servirá de "soporte adicional" para el sector en 2024, según Montoriol. Antes, habrá que prepararse para algunas lecturas del IPC menos "alentadoras", advierte Gilles Moëc, economista jefe de AXA Investment Managers, dado que en diciembre expira el "escudo" contra la subida de los precios energéticos que se aprobó en países como Alemania (en España también está previsto que se retiren parte de las medidas extraordinarias para contrarrestar el alza de precios) y se desvanecerán, además, los efectos de base en los precios energéticos y en los de los alimentos.
El Consejo de Gobierno de la entidad celebra este jueves su última reunión del año y el último miembro en pronunciarse ha sido Isabel Schnabel. La alemana, líder del sector halcón u ortodoxo, ve "bastante improbable" otro aumento de los tipos de interés tras los últimos datos de IPC de la eurozona. "La evolución de la inflación ha sido alentadora", ha precisado en una entrevista con 'Reuters', para acentuar que lo más importante es que la subyacente, que excluye de su cómputo la evolución del precio de los alimentos frescos y la energía, también está cayendo.
