La subida acelerada de los tipos de interés que el Banco Central Europeo (BCE) ha venid aplicando desde julio de 2022 y el encarecimiento del crédito, tanto a tipo fijo como variable, han hecho mella en el mercado inmobiliario español. Las compraventas de vivienda aceleraron su caída en noviembre en relación al mismo mes de hace un año y acumulan diez meses consecutivos de retroceso. El total de operaciones que se cerraron fue de 46.888, un 15,1% menos en términos interanuales, aunque un 2,1% más que el mes anterior. En lo que va de año, las compras de inmuebles caen un 9,3% y confirman que, salvo sorpresa en los datos de diciembre, el ejercicio cerrará en negativo.
A lo largo de 2023 las operaciones que más se resistieron fueron las de las viviendas de segunda mano, que retrocedieron un 10,4%, muy por encima del 4,3% que se moderaron las adquisiciones de pisos de nueva construcción. Las viviendas usadas concentran la inmensa mayoría de las operaciones en España, en un contexto en el que a lo largo de los últimos años se ha ido agravando el problema de falta de oferta de obra nueva a raíz de la crisis financiera y el pinchazo de la 'burbuja' del ladrillo.
Sólo en noviembre, su quinto mes consecutivo de caída a doble dígito, las transacciones de segunda mano descendieron un 16% en términos interanuales hasta las 38.015 operaciones. Mientras, la compraventa de vivienda nueva se redujo un 11% interanual hasta las 8.873 operaciones, cuando venían de incrementarse el mes anterior.
Si se analiza lo sucedido en el mercado inmobiliario nacional en el conjunto de los últimos doce meses, las operaciones ya se sitúan por debajo de las 600.000 por primera vez desde el mes de febrero del 2022, cuando a principio de año superaban el nivel de las 650.000.
Por régimen de vivienda, las libres supusieron en noviembre nueve de cada diez operaciones, alcanzando un total de 43.654. Este volumen supone un retroceso del 9,1% en relación al mismo mes de hace un año. Mientras, la vivienda protegida, que no alcanza ni tan siquiera el 7% del total de compraventas, sumó 3.234 transacciones en noviembre, un 23,5% menos en términos interanuales.
Por territorios la compraventa de vivienda cayó en noviembre en catorce de las diecisiete comunidades autónomas. El ajuste fue especialmente acusado en Extremadura, que registró un hundimiento de las operaciones del 34,5%; en La Rioja, donde estas descendieron un 28,3% y en la Comunidad de Madrid, donde el retroceso fue del 25,7%.
La caída de las compraventas también fue superior a la media en Galicia (-22,9%); Canarias (-18,9%); País Vasco (-17,9%); Baleares (-16,9%); Cataluña (-16,3%) y en Andalucía (-15,4%). En el lado opuesto, las únicas autonomías donde las transacciones se incrementaron fueron Asturias (6,6%), Cantabria (5,1%) y Castilla–La Mancha (2,6%).
¿Hacia una estabilización del mercado a mediados de año?
Los próximos meses muy probablemente se sigan registrando cifras interanuales negativas de compraventas hasta que se produzca una cierta estabilización a mediados de 2024, cuando el mercado "entrará en una fase de equilibrio debido a la normalización de los precios y unos tipos de interés menos fluctuantes", sostienen desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España.
Las previsiones de desaceleración del mercado para este año se van cumpliendo, sobre todo en cuanto al cierre de operaciones e hipotecas concedidas, apunta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. El experto incide además en que esta situación, de momento, no se traslada a los precios. "A corto plazo los factores que marcarán el devenir del sector serán la implementación de la nueva Ley de Vivienda y la evolución del Euribor", advierte. Los analistas de Bankinter no descartan que los precios puedan "incluso subir ligeramente este año (+1%)", apoyados en un fuerte mercado laboral y en el imparable ascenso de los alquileres.
Pr su parte, el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, enfatiza que el retroceso interanual de las compraventas no está suponiendo un "descalabro" para el mercado. Considera, además, que "es muy probable" que los próximos datos de cierre de 2023 sitúen el volumen de operaciones ligeramente por debajo de las 600.000 unidades, el segundo mayor volumen de ventas desde el estallido de la burbuja de 2008, solo por detrás de 2022, informa Europa Press. En la misma línea, María Martos, directora de Estudios de Fotocasa, cree que 2024 comienza con "altas expectativas" en cuanto a volumen de compraventas, y que se podrá volver a ver cómo el mercado se "sobreestimula".
