Cuándo debes cambiar la hipoteca para ahorrar: ¿antes o después de la revisión?

El Euríbor a doce meses, el tipo de interés más utilizado en los préstamos hipotecarios, ha continuado su carrera al alza durante el primer mes del año, en el que alcanzará una media mensual superior al 3,3%, lo que mantiene el indicador en tasas no vistas desde finales de 2008. El indicador ha cerrado todos los días del mes por encima del 3,3%, recordemos que el nivel más alto se registró el pasado 11 de enero (3,37%). La subida respecto a diciembre supera los 31 puntos básicos y hasta 3,8 puntos porcentuales frente a enero de 2022, mes donde seguía en negativo.

Con estas cifras, ¿cuánto se espera que se incrementen las cuotas de los clientes si en los próximos meses les toca la revisión de su hipoteca? ¿Conviene cambiarse de contrato antes de esta revisión? En este primer consultorio digital de hipotecas del año de iAhorro y La Información, celebrado en directo el pasado miércoles 25 de enero en el canal de YouTube de la plataforma hipotecaria y en las principales redes sociales de La Información, los expertos respondieron a las principales preguntas de los lectores.

Durante esta charla informaron sobre la previsión del Euríbor de cara a este 2023, que esperan puedan llegar hasta el 4%, los efectos de las subidas de este índice en las cuotas de los clientes y las mejores alternativas para tratar de ahorrar en la hipoteca. Además, también abordaron otras cuestiones como el funcionamiento de las hipotecas inversas, el tiempo se tarda en realizar una subrogación o si existe la posibilidad de solicitar un tipo de interés mínimo en la hipoteca.

Consulta a continuación las respuestas de los expertos, Alberto Maroto, experto hipotecario en la plataforma online, y Jordi Díez, asesora de hipotecas en iAhorro. De cara al próximo año, La Información seguirá colaborando con iAhorro para informar a los lectores en otros consultorios sobre temas económicos de actualidad. Si tienes dudas sobre ahorros o hipotecas, puedes enviar tus preguntas a través de las direcciones de correo electrónico: comunicacion@iahorro.com o consultorios@lainformacion.com, en cualquiera de las redes sociales de iAhorro o La Información con el hashtag #HipotecasiAhorroLI.

1. ¿Cómo calcular la revisión de la cuota de la hipoteca?

RESPUESTA DE ALBERO MAROTO Y JORDI DÍEZ (IAHORRO) | Una cosa que hay que entender es el hecho de que si la revisión es anual la subida será bastante alta. Por ejemplo, una vivienda de 150.000 euros con una hipoteca a 30 años, suponía hace un año de cuota a unos 449,64 euros al mes, pero con la revisión podrá subir hasta los 733,02 euros mensuales. Esto se refleja en un aumento de hasta 3.400,61 euros al año. Esto es proporcional, puesto que depende de cada préstamo. Será la revisión más cara de los últimos 12 meses en este último año. Sobre todo es importante verificar en comparadores y calculadoras online, una muy conveniente es la de Banco de España.

Hay que tener en cuenta que la hipoteca es un gasto familiar más, muchas veces el más importante, por lo que es esencial conocer bien las características del préstamo que estamos pagando, las condiciones y demás. Y otra parte importante es comparar con el resto de hipotecas del mercado, tanto en nuestro banco como en otras entidades. Si vas muy justo de dinero, quizás es interesante alargar el plazo, pero siempre teniendo en cuenta que pagarás más intereses. Para poder ayudar de forma específica es necesario analizar la situación en conjunto para encontrar lo que más te puede convenir.

2. ¿Cuánto me subirá la cuota de la hipoteca si me toca revisión?

Normalmente, se revisan anualmente, aunque hay entidades bancarias que la revisión de las hipotecas variables las hacen cada seis meses o de forma trimestral. Lo más importante es conocer bien las condiciones que tenemos en nuestra hipoteca actual no solo para por valorar un cambio, sino también saber qué implicaciones puede tener. Tanto en el caso de una revisión anual o semestral, normalmente el Euríbor que se utiliza es el publicado dos meses antes de la misma. Por ejemplo, si yo contraté una hipoteca en enero de 2022 y la revisión es anual, ahora en enero de 2023 esa cuota revisada se calculará con el tipo de interés publicado en noviembre. No obstante, toda esa información queda reflejada en las escrituras de la hipoteca que se firmaron en su momento y siempre es conveniente volverlas a revisar. La banca electrónica de las entidades permite conocer en el apartado de préstamos esas condiciones y suele aparecer la fecha de revisión, incluso en algunos casos ofrecen una aproximación de cuánto sería esa nueva cuota. Ante todo lo más certero son siempre las escrituras.

A la hora de gestionar un cambio no es más idóneo hacerlo antes o después, es lógico que si los tipos están subiendo y habrá una revisión al alza, lo que más interesa es hacerlo antes. Si por lo que sea no se llega a tiempo, puesto que por lo general hacer un cambio de hipoteca puede llevar aproximadamente dos meses y en ese transcurso ya se ha producido la revisión, no pasa absolutamente nada. Lo importante, y sobre todo en una situación de escenario de subida de tipos como tenemos ahora, es que se haga mejor antes que después.

2. ¿Cómo funciona la hipoteca inversa?

RESPUESTA DE ALBERTO MAROTO (IAHORRO) | Beneficiará por lo general a los mayores de 65 años, puesto que está pensada para el perfil pensionista. Sobre todo aquellos que reciben una pensión que no es suficientemente grande para mantener su gasto diario. Entre los requisitos esenciales está tener una vivienda en propiedad, luego se llega a un acuerdo con el banco y será la entidad quien vaya dando una cuota mensual al usuario por esa vivienda. Cuando el propietario fallece, serán los herederos quienes tendrán que decidir si pagan la deuda o el banco se queda con el inmueble.

3. ¿Cuánto tiempo se tarda en hacer una subrogación?

RESPUESTA DE JORDI DÍEZ (IAHORRO) | Los titulares de una hipoteca que hayan estudiado la posibilidad de cambiarla a otro banco para mejorar sus condiciones se han podido encontrar con entidades que ya no hacen la opción de subrogación, sino la posibilidad de cancelar la hipoteca que tienen actualmente con su banco y constituir una nueva. Normalmente, los plazos de una u otra son similares, pero en la subrogación se puede ampliar un poco más por los comunicados de ambas entidades. Aun así, y esto es una novedad que introduce la nueva Ley Hipotecaria, es el titular de la hipoteca quien decide si opta por hacer el cambio aunque la entidad haya podido igualar las condiciones que le estén ofreciendo en el nuevo banco. 

A la hora de valorar las diferencias entre subrogación o cancelación y constitución, los gastos serán diferentes. En el caso de la subrogación serán menores, puesto que no hay esos gastos asociados a la cancelación. Se pueden hacer operaciones en mes y medio, incluso podría ser en menos. Todo dependerá de la rapidez que pueda tener la entidad bancaria en hacer ese estudio económico y también la facilidad que tenga el titular de la hipoteca en gestionar la tasación, decidirse y finalmente realizar la operación.

4. Tipo de interés mínimo para una hipoteca

RESPUESTA DE ALBERO MAROTO (IAHORRO) | Pues lo cierto es que no lo hay, no puedes pedirle un tipo de interés al banco. Es una negociación pura, por lo que aunque podemos ver los tipos de interés oficiales que ofrecen los bancos, luego es importante revisar la letra pequeña. Cada tipo de interés puede estar asociado a ciertas condiciones, a excepción de la banca online donde suele tenerlos muy establecidos, la más tradicional el tipo de interés dependerá del perfil del cliente. Existen bancos que ofrecen hipotecas con financiación de hasta el 90%, pero tienen una penalización en el tipo de interés. La mejor manera para conseguir uno adecuado es comparar con todo lo que existe en el mercado.