¿Cuánto me puede subir mi casero el contrato de alquiler en 2023, 2024 y 2025?

El Gobierno ha alcanzado un acuerdo con ERC y EH Bildu para sacar adelante una nueva Ley de Vivivenda. En la norma, una de las novedades de mayor calado tiene que ver con los contratos de alquiler asequibles. Es más, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, definió el acuerdo como "histórico" después de pactar, entre otras novedades, eliminar el IPC como referencia para actualizar contratos. El objetivo es que se apruebe antes de las próximas elecciones autonómicas y municipales del próximo mes de mayo. De esta manera, los cambios acordados entrarán en vigor en los próximos meses. 

Tope del 2% y el 3% en el contrato de alquiler

Actualmente, está en vigor el límite del 2% a la subida de los alquileres de la vivienda. Una medida que fue aprobada dentro del paquete de medidas para mitigar el impacto de la invasión de Ucrania y que se prorrogó en el inicio del año. Esta prórroga estará vigente hasta el día 31 de diciembre de este año. 

Pero una vez aprobada la nueva ley anunciada por el Gobierno, en 2024 el tope a los precios del alquiler en España continuarán aunque será mayor. A partir del próximo año, se extiende el tope de la limitación extraordinaria en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda hasta el 3% sobre la renta vigente. 

Nuevo índice de referencia

A partir de 2025, los partidos que firman el acuerdo para sacar adelante la nueva ley de vivienda prevén también limitar los incrementos de los alquileres, aunque sin un tope fijo. En concreto, el objetivo es que antes del 31 de diciembre de 2024, el INE defina un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con el fin de evitar subidas excesivas de las rentas. 

Hasta ahora, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que "el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización". Sin embargo, el Gobierno busca que a partir de ahora -tras el proceso inflacionista vivido-, el índice para actualizar las rentas sea inferior al IPC. 

El nuevo índice es la norma general, sin embargo, la nueva ley reconoce situaciones extraordinarias para topar los alquileres con el foco en las zonas tensionadas. En concreto, serán regulados y topados todos los alquileres en áreas tensionadas "en todos los casos". Esto será efectivo tanto para grandes como pequeños propietarios, así como para contratos de inmuebles que ya estén en el mercado de alquiler y para nuevos contratos. 

Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores. La denominación de gran tenedor también es una novedad en la ley. Se amplía a personas físicas -no solo jurídicas- y podrá incluir a propietarios de cinco o más inmuebles en una misma zona tensionada. Antes el límite eran 10 viviendas en propiedad. 

Para declarar un área como tensionada, la ley reconoce dos circunstancias, sin que sea necesario que concurran las dos a la vez. En concreto, la norma analiza la carga que debe asumir el propietario al pagar la hipoteca o el inquilino en la renta y el incremento de los precios en los últimos cinco años. En primer lugar, si el coste medio de la vivienda supera el 30% del presupuesto personal o de la unidad de convivencia, se considerará zona tensionada. Y, por otra parte, se incluirá la definición de zona tensionada cuando el precio de compra o alquiler de la vivienda haya subido al menos cinco puntos porcentuales más que el índice de precios de consumo (IPC) de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra en los últimos cinco años.