Nueva Ley de Viviendas: ¿qué es una zona tensionada y cuáles son los requisitos?

El Gobierno ha logrado un acuerdo con sus socios ERC y EH Bildu para sacar adelante la nueva Ley de Vivienda, que será aprobada antes de las elecciones municipales y autonómicas del próximo mes de mayo. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, definió el acuerdo como "histórico" después de pactar, entre las principales novedades, el límite del precio de los alquileres en un 3% a partir de 2024.

Pero, además de ese límite general, la nueva ley prevé obligar a los grandes tenedores -más de 5 viviendas en propiedad destinadas al alquiler- a reducir el precio de los alquileres en las zonas tensionadas. Por tanto, otro de los puntos claves es delimitar qué zonas se considerarán como tal. Las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos son los organismos con competencia para declarar una zona como tensionada. Y la vigencia de esta definición es de tres años, aunque la norma permite prorrogarlo si continúan las circunstancias.

El objetivo de esta declaración, según el proyecto de ley que presentó el Gobierno en febrero del año pasado, es "orientar las actuaciones públicas donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población" y hacer que el acceso a la vivienda "asequible".

Requisitos para considerarse una zona tensionada

En el proyecto de la norma presentado, se establece que la declaración de una zona de mercado residencial tensionada se producirá cuando se den dos circunstancias, sin ser necesario que se produzcan a la vez. En concreto, la norma analiza la carga que debe asumir el propietario al pagar la hipoteca o el inquilino en la renta y el incremento de los precios en los últimos cinco años.

En primer lugar, si el coste medio de la vivienda supera el 30% del presupuesto personal o de la unidad de convivencia, se considerará zona tensionada. Para analizar esta circunstancia se tiene en cuenta el importe a pagar por la vivienda, incluidos los gastos y los suministros básicos, respecto a todos los ingresos medios o la renta media del hogar.

Por otra parte, se incluirá la definición de zona tensionada cuando el precio de compra o alquiler de la vivienda haya subido al menos cinco puntos porcentuales más que el índice de precios de consumo (IPC) de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra. Este crecimiento será acumulado durante los cinco años anteriores a la declaración como área residencial tensionada.

¿Cuál es el objetivo de la nueva Ley de Vivienda?

La finalidad, según el Ejecutivo de Pedro Sánchez, es medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda "digna y adecuada" mediante la comparativa de ambos indicadores. Según datos del año pasado de Brainsre, la plataforma de 'big data' inmobiliario, un 9% de los distritos de España cumplían los dos requisitos para ser reconocidos como zonas tensionadas. La mayoría de estas áreas se encontraban en Madrid, Barcelona y Costa del Sol.

No obstante, los datos recogidos hace un año analizaban los dos factores a la vez, carga de los inquilinos e incremento de los precios. En el acuerdo alcanzado por el Gobierno de coalición, ERC y Bildu, no es necesario que concurran las dos circunstancias, por lo que las potenciales zonas tensionadas serán más.

Cumplir los requisitos recogidos no conlleva la declaración directa de zona tensionada, sino que son las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, con competencias en vivienda, los responsables de su declaración. Para ello, también deberán justificar la declaración de una zona como tensionada. En concreto, deberán incluir indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas, indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y la evolución en el tiempo de ambos factores.

En las zonas declaradas como tensionadas se podrán aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si así se establece en la declaración de zona tensionada.