Las hipotecas de tipo mixto han reaparecido en el mercado español tras años en los que apenas se registraban contrataciones de este tipo, impulsadas por el encarecimiento de la financiación de la vivienda por la escalada de tipos. La subida del euríbor hasta situarse por encima del 4% después del aumento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) vuelve cada vez más atractivos este tipo de productos, ya que los bancos lanzan ofertas en las que esta combinación de tipo fijo y variable contribuyen a proteger a los contratantes de los cambios del índice de referencia.
Las hipotecas mixtas consisten en separar el préstamo en dos tramos, uno primero en el que la cuota a pagar se calcula mediante tipo fijo y un segundo en el que se aplica un tipo variable. Al igual que con una hipoteca fija, al firmar un préstamo en el que los intereses de los primeros años no son variables el cliente no tiene que hacer frente a la incertidumbre de que su cuota mensual depende de la evolución del euríbor, pero los tipos que se aplican en este tipo de préstamo suelen ser inferiores a los de uno con interés fijo convencional. La contratación de una hipoteca mixta no asegura que las condiciones vayan a resultar rentables cuando, al finalizar el primer tramo, los intereses pasen a calcularse como la suma del diferencial acordado y el euríbor. Por eso, desde el portal iAhorro señalan que muchos clientes escogen este tipo de hipotecas para aprovechar los tipos más asequibles durante los primeros años de préstamo y poder decidir si quieren mantener la hipoteca o subrogarla en el momento de pasar al tramo variable, en función del estado del euríbor.
El segundo semestre de 2022 este tipo de hipotecas comenzaron a cobrar relevancia en el mercado español. Los préstamos mixtos contratados por los usuarios de iAhorro se han multiplicado por diez en el último año, según indica el comparador de productos financieros, pasando de ser un 6,85% del total en septiembre de 2022 a un 66,88% el mismo mes de este año. Frente al creciente interés en este tipo de productos, cada vez más bancos recuperan ofertas mixtas a pesar de llevar años sin comercializarlas, y la popularidad de estos préstamos hace que las entidades financieras compitan por lanzar productos más rentables e innovadores.
La Hipoteca Dual de Bankinter
El banco online Bankinter anunció recientemente una oferta única en el mercado, al comenzar a comercializar la primera Hipoteca Dual. La plataforma de comparación de productos financieros Kelisto explica que este préstamo se considera mixto al combinar también el interés fijo con el variable en una sola hipoteca, aunque lo hace con una configuración muy diferente a la del resto de hipotecas mixtas. En lugar de dividir el plazo del préstamo entre una parte fija y una variable, la Hipoteca Dual divide el importe total prestado en esos dos tramos. Es decir, el cliente pagará una cantidad del capital financiado con su hipoteca a tipo fijo y otra a variable.
Esta hipoteca da la posibilidad de ajustar qué porcentaje del importe se financia con cada tipo de interés, por lo que el cliente puede elegir a la hora de firmar si desea configurar la Hipoteca Dual con una proporción del 50% fijo y 50% variable o cualquier otra opción que sea conveniente. Los dos tipos convivirán durante toda la vida de la hipoteca y al cliente le llegará un solo cargo a la cuenta en concepto de la cuota mensual correspondiente, pero podrá acceder a un desglose en el que se especifica cuanto ha tenido que abonar por cada uno de los tramos.
Además de decidir que peso se le da al tipo variable y al fijo, contratar esta hipoteca también permite escoger qué parte de la deuda se paga en caso de hacer una amortización anticipada en algún punto de los 30 años de plazo máximo de vencimiento que ofrece el banco. Por lo tanto, el cliente puede elegir si amortiza parte de la cantidad en la que se aplica el tipo fijo o el variable dependiendo de que le interese más.
Otras hipotecas mixtas del mercado
Además de la oferta de Bankinter, que permite personalizar el préstamo hipotecario de forma diferente al resto, muchos otros bancos comercializan hoy en día hipotecas mixtas más convencionales que presentan muy buenas rentabilidades. Openbank, por ejemplo, ofrece con su Hipoteca Mixta un TIN del 2,63% para los diez primeros años del préstamo, siempre que se cumpla la condición de bonificación de tener ingresos recurrentes de al menos 900 euros domiciliados con el banco. La cuota mensual durante el segundo tramo de la hipoteca, que tendrá un plazo máximo de 20 años, se calculará sumando un diferencial del 0,55% al valor del euríbor. Sin vinculaciones, los intereses pasarían a ser del 3,13% los diez primeros años y 1,05% sobre el euríbor el resto.
Ibercaja ofrece un periodo de tipo fijo más corto con su Hipoteca Vamos a tipo mixto 5, con el que el cliente paga unos intereses del 2,40% TIN durante los cinco años posteriores a la firma, independientemente de si cumple condiciones de bonificación o no. Para el resto de la hipoteca, que se puede alargar hasta los 25 años de plazo sumando hasta 20 años de tramo variable, el diferencial que se aplica sin contratar ningún producto vinculado es del 1,85%. Se puede acceder a un descuento de hasta un punto en el tipo de interés si se cumplen las condiciones de bonificación, que incluyen domiciliar ingresos superiores a 2.500 euros, efectuar al menos doce operaciones con la tarjeta de la entidad, domiciliar recibos, ser titular de seguros de vida y hogar comercializados por el banco y contratar un plan de aportación sistemática a alguno de los fondos de inversión de la entidad.
Por último, Banco Santander ofrece unas condiciones muy interesantes al contratar su Hipoteca Mixta Bonificada en caso de que su cumplan algunos requisitos de bonificación. La entidad financiera comercializa una hipoteca mixta con nueve años y medio de tramo fijo, en el que el TIN es del 2,80% los primeros seis meses y del 2,70% el resto. Después se aplica un diferencial del 0,79% en el resto de la vida del préstamo. Para acceder al tipo de interés bonificado, el cliente elige que productos vinculados contratar, ya que cada uno le proporciona una bonificación diferente, que puede sumar hasta un total del 1,10%. La domiciliación de ingresos de al menos 600 euros al mes supone un descuento del 0,50% sobre el tipo de interés nominal, mientras que contratar un sistema de seguridad con el banco supone una bonificación del 0,20%. Otros productos, como contratar seguros (0,10% por cada 100 euros de prima), tener un certificado de eficiencia energética (0,10%) o el uso de la tarjeta de débito (0,05%) también aportan bonificaciones. Sin ninguna vinculación, el interés de los últimos nueve años del tramo fijo se queda en un 3,80% y el del variable en un 1,89%.
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