Las viviendas turísticas se disparan sin una regulación básica que las controle

Vuelve la fiebre por la vivienda turística en España. La recuperación del turismo internacional tras más de dos años paralizado ha disparado el interés de los inversores que ven en los pisos una oportunidad para incrementar su rentabilidad. Lo hace al albur de la falta de una normativa estatal que trate de regular los aspectos más controvertidos de estas instalaciones, cuyo progresivo avance en las ciudades está en manos de ayuntamientos y comunidades autónomas. Todo esto, en pleno debate sobre la nueva Ley de Vivienda y con el sector hotelero elevando su presión. 

La capital de España es una de las zonas más tensionadas por la proliferación de viviendas turísticas, que añaden combustible a la tensión de precios que sufre de forma endémica. Según los datos disponibles a 20 de enero en el portal de licencias del consistorio a los que ha tenido acceso La Información, el Ayuntamiento de Madrid ha recibido 10 solicitudes de implantación de vivienda turística para 25 nuevas viviendas turísticas, lo que a estas fechas del año equivaldría a abrir más de un piso turístico al día en la ciudad. Los datos constatan además que esta 'ola' no se limita al centro, sino que comienza a expandirse por barrios de la periferia menos turísticos pero más baratos, como Tetuán, Usera, Ciudad Lineal o Carabanchel. 

Algunos de ellos tienen su origen en otro reto que tiene ante sí la administración madrileña: vigilar la transformación de locales en viviendas. Los datos del censo de locales muestran cómo en los últimos años —fruto de la eliminación del requisito de la cédula de habitabilidad y la norma municipal aprobada en 2021 que limita su instalación a bajos o primeros pisos— se han transformado al menos 142 en viviendas turísticas. Aunque la mayoría siguen situándose en el distrito Centro, que acoge el casco histórico de la capital (34 locales); cada vez son más (61) las que salen de la 'frontera' de la M-30 hacia distritos de la periferia. El de Tetuán, sumido en un proceso de gentrificación dada su cercanía a las zonas financieras de Azca y las Cuatro Torres, es el segundo donde más crecen estos cambios de uso. 

Madrid no cambia su norma para las viviendas turísticas

El pasado mes de diciembre, la coalición de PP y Cs en el consistorio madrileño quiso modificar las normas urbanísticas para adecuarlas al régimen jurídico de las viviendas turísticas que se instalan en la capital. La propuesta de los de Martínez Almeida pretendía ampliar los usos mixtos en zonas obsoletas de la ciudad mediante lo que llamaron "hibridación de usos". En el caso de los pisos turísticos, estos quedaban sujetos al Plan Especial de Hospedaje en vigor, que recibió el aval de los tribunales y exige un acceso independiente. 

La reforma fue tumbada por toda la oposición, formada por los partidos de izquierda y Vox, que coincidieron en que no daba respuesta a los retos actuales. Desde la izquierda, voces como la del exconcejal de urbanismo José Manuel Calvo (grupo mixto) —encargado del primer plan especial desarrollado durante la legislatura de Manuela Carmena— alegaban que las normas no hacían compatibles estos pisos con los de uso residencial. 

La polémica con los pisos turísticos se ha convertido en un debate político recurrente donde cada ciudad opta por regularla a su manera a falta de un marco legal único para todo el país. La organización turística Exceltur ha reclamado al Gobierno de España que fije una regulación estatal que ordene estos alojamientos ante lo que consideran su "crecimiento descontrolado", pero que se haga "sin invadir competencias regionales". 

Para ello, han trasladado al Ejecutivo una propuesta de decreto ley en la que proponen definir la actividad de alojamiento de estos pisos, regular la actividad de intermediarios y plataformas tipo Airbnb; incluir este tipo de vivienda en los desarrollos urbanísticos de las ciudades o dar más poder a los propietarios permanentes de los edificios. Esto "ayudaría a dar seguridad jurídica, reducir la litigiosidad y controlar mejor los efectos de los pisos turísticos". 

Así se regulan los pisos turísticos en otras ciudades

El informe ReviTUR, realizado junto a los ayuntamientos de Barcelona, Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia y San Sebastián muestra cómo el auge de estos establecimientos ha generado un impacto negativo sobre los barrios más turísticos y afectado a la calidad de vida percibida por sus habitantes. Allí donde se han disparado los pisos turísticos se ha detectado un encarecimiento de la vivienda, una transformación del comercio de proximidad, deterioro en la convivencia vecinal y expulsión de residentes, por lo que creen oportuno "evitar sus efectos adversos sobre la identidad y la convivencia", claves del "atractivo" de estos barrios emblemáticos. 

Barcelona se ha convertido en la ciudad más activa en la lucha contra las viviendas turísticas ilegales. Su alcaldesa, Ada Colau, anunció en junio que habían detectado 360 establecimientos de este tipo en una primera inspección tras rastrear más de 21.000. La ciudad condal ha reactivado su plan de choque para frenar la especulación urbanística ante el aumento del turismo, mientras Colau ha reclamado a Bruselas una normativa que ataje el alza de viviendas turísticas en todas las grandes ciudades europeas. 

La Comunidad Valenciana aprobó en diciembre la nueva tasa turística que aplica a todos los establecimientos turísticos, incluidas las viviendas, pero serán los ayuntamientos los encargados de aplicarlo de forma voluntaria. Este impuesto oscilará entre 1,5 euros para pisos turísticos de categoría superior y 1 euro para los estándar. El Ayuntamiento de Valencia ya intentó limitar la implantación de viviendas turísticas en el casco antiguo de la ciudad (Ciutat Vella) con un Plan Especial de Protección, fijando un máximo de 60 días al año para alquilar estos inmuebles. Este plan fue parcialmente tumbado por la justicia, que consideró "excesivas" varias restricciones, como la separación de 150 metros entre bloques completos de apartamentos.

Cádiz también ha impulsado una modificación de su Plan General de Urbanismo para limitar la proliferación de pisos turísticos en la ciudad, pero la Junta de Andalucía ha anunciado su recurso al mismo alegando "interés general" y creando un conflicto político entre ambas administraciones, de distintos colores. La misma batalla se está cocinando en Sevilla, donde su ayuntamiento propone igualar las condiciones de las VUT a las que ya tienen los hoteles, hostales, pensiones o apartamentos turísticos. Esta actividad tampoco tenía regulación específica en la capital andaluza. 

Otro ejemplo de lugar con serios problemas de vivienda es Andorra. Su gobierno ha optado por decretar una moratoria de dos años para las nuevas autorizaciones de pisos turísticos que no sigan "criterios de sostenibilidad y calidad" mientras evalúan la capacidad turística del país que facilite la toma de decisiones respecto a los futuros permisos. 

Un modelo de menor calidad, según Exceltur

Gabriel Escarrer, CEO del grupo Meliá Hotels y presidente de Exceltur, considera que el actual marco jurídico, que depende ayuntamientos y comunidades autónomas, es "insuficiente y no dispone de instrumentos efectivos para garantizar el cumplimiento", algo que da lugar a "un elevado grado de ilegalidad en el mercado". "Como no se regule esto, puede incidir en el modelo turístico del país", aseguró. Según datos de la organización, se ha pasado de 346.921 plazas turísticas en 2010 a 788.136 en 2019, donde las viviendas turísticas son responsables del 82% de este crecimiento. 

Para Exceltur este modelo es de menor calidad: los visitantes aportan menos en términos de impacto económico —161 euros al día por vivienda turística frente a los 255 del resto de establecimientos-; menor generación de empleo —35,9 puestos de trabajo por cada 100 plazas respecto a las 96,1 de los hoteles— y una menor aportación a las arcas públicas —1.626 euros por plaza frente a los 8.213 del hotel de 3 o más estrellas—. La entidad cuantifica en 3.461 millones de euros la aportación turística de los hoteles en 2019 frente a los 712 millones que generaron las VUT.

Según datos de Europa Press, el alquiler turístico ofrece el doble de rentabilidad que un alquiler tradicional de larga estancia. Para una vivienda media de 80 metros cuadrados, las ganancias se elevan a unos 19.737 euros anuales frente a los 10.138 euros del alquiler típico. Sin embargo, su crecimiento merma la disponibilidad de oferta residencial, especialmente en los barrios afectados. En el casco antiguo de Sevilla, el 61,2% de las viviendas residenciales se destinan a usos turísticos. En el entorno de la Puerta del Sol madrileña son el 28,3%, mientras que la cifra baja al 18,3% en el entorno del Mercado Central de Valencia. En estas zonas, los precios de compra de las viviendas subieron más de un 9% en la última década, mientras en el resto de la ciudad apenas lo hicieron un 0,5%.